Vpogled v elektronsko zemljiško knjigo od 26. junija 2026 zahteva elektronsko identifikacijo. Pojasnjujemo dostop, razloge za spremembo in posledice za kupce.
Zemljiška knjiga je eden najpomembnejših virov informacij pri nakupu nepremičnine. Razkriva, kdo je vpisan kot lastnik, ali je nepremičnina obremenjena s hipoteko, ali ima sosed služnost poti in ali na nepremičnini že poteka nov zemljiškoknjižni postopek.
Od 26. junija 2026 dostop do teh podatkov prek spleta ni več mogoč zgolj z uporabniškim imenom in geslom. Prenovljeni portal eSodstvo zahteva prijavo prek nacionalnega sistema SI-PASS oziroma uporabo ustreznega sredstva elektronske identifikacije.
Sprememba je med uporabniki sprožila vprašanje, ali zemljiška knjiga sploh še ostaja javna. Odgovor je jasen: podatki niso postali tajni, plačljivi ali dostopni samo strokovnjakom. Država je spremenila način, kako mora uporabnik pred spletnim vpogledom dokazati svojo identiteto.
Pred prenovo portala so se lahko nekateri registrirani uporabniki prijavili samo z uporabniškim imenom in geslom. Novi sistem takšne prijave ne dovoljuje več.
Za dostop do elektronske zemljiške knjige mora uporabnik zdaj:
Za navaden javni vpogled in pridobitev javnega zemljiškoknjižnega izpiska zadošča sredstvo elektronske identifikacije srednje ravni, na primer smsPASS. Elektronska osebna izkaznica ali kvalificirano digitalno potrdilo omogočata prijavo z višjo ravnjo zanesljivosti.
Za vlaganje zemljiškoknjižnih predlogov in drugih elektronskih vlog smsPASS praviloma ne zadošča. Za takšna opravila mora uporabnik še naprej uporabljati sredstvo elektronske identifikacije visoke ravni in ustrezen elektronski podpis.
Da. Spremenil se je način spletnega dostopa, ne pa temeljno načelo javnosti zemljiške knjige.
Zakon o zemljiški knjigi – ZZK-1 določa, da je zemljiška knjiga javna knjiga, namenjena vpisu in javni objavi podatkov o pravicah na nepremičninah ter pravnih dejstvih, povezanih z nepremičninami.
Podatke iz glavne knjige lahko vsakdo pregleduje, prepisuje in zahteva zemljiškoknjižni izpisek. Zakon prav tako zahteva, da mora biti prek elektronskega sistema omogočen brezplačen dostop do aktualnih in zgodovinskih podatkov o posamezni nepremičnini.
Prijava prek SI-PASS zato ne pomeni, da morate dokazovati pravni interes za ogled konkretne nepremičnine. Sistem zgolj preveri, kdo dostopa do portala.
Vrhovno sodišče je spremembo uradno predstavilo kot del prenove portala eSodstvo in nove varnostne sheme. Cilj spremembe je zanesljivejša identifikacija uporabnikov ter varnejše delovanje elektronskih sodnih storitev.
Po dodatnih pojasnilih Vrhovnega sodišča, ki jih je objavil Forbes Slovenija, so nekateri uporabniki sistem izkoriščali za avtomatizirano pridobivanje velikih količin zemljiškoknjižnih izpiskov. Posamezni računi naj bi ustvarjali več deset tisoč izpiskov dnevno oziroma več kot milijon mesečno.
Takšno sistematično črpanje bi lahko omogočilo oblikovanje zasebne vzporedne zbirke zemljiškoknjižnih podatkov.
To je pravno pomembno, ker javnost zemljiške knjige ne pomeni, da lahko kdorkoli vse podatke neomejeno zbira, povezuje, prodaja ali uporablja za poljuben namen.
Informacijski pooblaščenec poudarja, da ime, priimek in naslov lastnika tudi po javni objavi ostanejo osebni podatki. Zakon o varstvu osebnih podatkov – ZVOP-2 dovoljuje uporabo podatkov iz javnih knjig le v skladu z namenom, zaradi katerega so bili zbrani in objavljeni.
Namen zemljiške knjige je zagotavljanje pravne varnosti pri prometu z nepremičninami, ne pa ustvarjanje komercialnih seznamov lastnikov.
Javnost zemljiške knjige je vezana predvsem na konkretno nepremičnino.
Uporabnik lahko poišče podatke na podlagi:
Zemljiška knjiga splošnemu uporabniku ne sme omogočati iskanja vseh nepremičnin, ki jih ima v lasti določena fizična oseba. Prav tako ni dovoljen dostop, ki bi omogočal ugotovitev, ali ima izbrana oseba lastninsko ali drugo pravico na katerikoli nepremičnini.
Razlika je bistvena. Javno lahko preverite pravno stanje stanovanja, hiše ali parcele, ki vas zanima. Ne morete pa vpisati imena posameznika in izdelati seznama vsega njegovega nepremičnega premoženja.
Za večino fizičnih oseb bo najpreprostejša možnost smsPASS. Uporabnik ob prijavi prejme enkratno geslo prek sporočila SMS.
Postopek vključuje:
Kdor nima druge ustrezne elektronske identitete, mora zaradi preverjanja istovetnosti praviloma enkrat obiskati prijavno službo SI-TRUST, pogosto na upravni enoti. Tam pokaže osebni dokument in podpiše zahtevek.
Ko je smsPASS aktiviran, ga lahko uporabnik uporablja tudi pri drugih državnih elektronskih storitvah, ki podpirajo SI-PASS.
Nova osebna izkaznica vsebuje tudi sredstvo elektronske identifikacije. Uporabnik jo lahko uporablja z ustrezno mobilno aplikacijo ali čitalnikom kartic.
Pred uporabo mora aktivirati elektronski del osebne izkaznice in določiti varnostno kodo PIN.
Uporabniki, ki že imajo kvalificirano digitalno potrdilo, se lahko prijavijo tudi z njim.
Ta način pogosto uporabljajo podjetniki, odvetniki, notarji, nepremičninske družbe in uporabniki, ki redno dostopajo do elektronskih storitev države.
Kdor nima smsPASS, elektronske osebne izkaznice ali digitalnega potrdila, ni izgubil pravice do vpogleda v zemljiško knjigo.
Navaden osebni vpogled je mogoč na katerem koli okrajnem sodišču v času uradnih ur. Tak vpogled je brezplačen.
To je pomembno predvsem za starejše uporabnike, ljudi brez pametnega telefona ter posameznike, ki državnih elektronskih storitev ne uporabljajo pogosto.
Osebni obisk sodišča sicer ohranja pravico do dostopa, vendar zahteva več časa. Uporabnik je vezan na lokacijo in uradne ure, medtem ko je spletni sistem dostopen neprekinjeno.
Nova prijava ne spreminja vsebine zemljiškoknjižnega izpiska. Kupec mora še vedno preveriti najmanj naslednje podatke.
Prodajalec mora biti v zemljiški knjigi vpisan kot lastnik. Pri solastništvu preverite, kolikšen delež prodaja in ali pri prodaji sodelujejo vsi potrebni solastniki.
Podatek v zemljiški knjigi primerjajte z osebnimi podatki prodajalca in podatki v kupoprodajni pogodbi.
Hipoteka pomeni, da nepremičnina zavaruje določeno terjatev. Sama hipoteka še ne preprečuje prodaje, vendar mora biti način njenega poplačila in izbrisa natančno urejen.
Kupec naj ne nakaže celotne kupnine brez jasnega dogovora, kako bo banka ali drug upnik izdal dovoljenje za izbris hipoteke.
Služnost lahko drugi osebi dovoljuje prehod, vožnjo, uporabo dela zemljišča ali napeljavo infrastrukture.
Pri hiši lahko služnost poti bistveno vpliva na uporabo dvorišča. Pri parceli lahko omeji pozidavo ali dostop.
Takšna prepoved lahko lastniku omeji možnost prodaje ali dodatne obremenitve nepremičnine.
Pred podpisom pogodbe je treba preveriti, kdo je upravičenec iz prepovedi in pod katerimi pogoji lahko dovoli prodajo.
Plomba opozarja, da je sodišče prejelo nov predlog za vpis, o katerem še ni odločilo.
Trenutni izpisek zato morda še ne kaže prihodnjega pravnega stanja. Kupec mora preveriti vsebino postopka in njegov vrstni red, ne pa plombe obravnavati kot nepomembno tehnično oznako.
Zemljiška knjiga med drugim omogoča dostop do podatkov o stanju postopka, vsebini predloga in odločitvah sodišča, kadar je pri nepremičnini vpisana plomba.
Z vidika varstva osebnih podatkov je močnejša identifikacija razumljiv ukrep. Sistem lažje prepreči avtomatizirano množično črpanje podatkov in bolje nadzoruje tehnične zlorabe.
Z vidika običajnega kupca pa novi dostop prinaša dodatno oviro. Oseba, ki želi pred ogledom hitro preveriti lastništvo stanovanja, mora najprej urediti SI-PASS in ustrezno elektronsko identiteto.
Največje tveganje zato ni, da podatki ne bi bili več javni. Tveganje je, da bo del kupcev zaradi zahtevnejše prijave preverjanje preprosto preskočil.
To bi bila napaka.
Zemljiškoknjižni izpisek mora kupec pregledati še pred plačilom are, rezervacije ali drugega večjega zneska. Izpisek je smiselno ponovno preveriti tik pred podpisom pogodbe in še enkrat pred nakazilom kupnine.
Pravno stanje nepremičnine se lahko spremeni tudi v času med prvim ogledom in zaključkom posla.
SI-PASS omogoča prijavo tudi državljanom drugih članic Evropske unije in tujcem, ki imajo ustrezno podprto sredstvo elektronske identifikacije.
V praksi lahko največ težav pričakujejo uporabniki iz držav, katerih elektronska identiteta ni vključena v podprti sistem, in tuje pravne osebe brez ustrezno identificiranega zastopnika.
Tuj kupec, ki spletnega dostopa ne more urediti, lahko podatke pridobi osebno na okrajnem sodišču ali preverjanje prepusti slovenskemu notarju, odvetniku oziroma drugemu ustrezno pooblaščenemu strokovnjaku.
Kupec kljub temu ne bi smel biti odvisen samo od dokumenta, ki mu ga pošlje prodajalec. Izpisek mora biti aktualen, saj lahko starejši dokument prikazuje stanje, ki se je medtem že spremenilo.
Varnost in javnost zemljiške knjige nista nasprotna cilja. Sistem lahko varuje osebne podatke ter hkrati omogoča hiter in razumljiv dostop kupcu, ki preverja konkretno nepremičnino.
Za uspešno uporabo novega sistema bodo ključni:
Vrhovno sodišče je napovedalo spremljanje delovanja sistema in odzivov uporabnikov. Uporabniška izkušnja bo pokazala, ali nova prijava predstavlja sprejemljiv varnostni korak ali preveliko oviro za ljudi, ki zemljiško knjigo potrebujejo le nekajkrat v življenju.
Zemljiška knjiga po uvedbi nove prijave ostaja javna in brezplačna. Spremenil se je predvsem vstop v elektronski sistem: uporabniško ime in geslo ne zadoščata več, za javni vpogled pa lahko uporabite smsPASS oziroma drugo podprto elektronsko identiteto.
Nova ureditev bolje varuje sistem pred množičnim in avtomatiziranim črpanjem osebnih podatkov. Hkrati pa od običajnega uporabnika zahteva nekaj več priprave.
Kupec naj zato elektronski dostop uredi dovolj zgodaj. Zemljiškoknjižnega izpiska ne preverjajte šele takrat, ko je pogodba že pripravljena in prodajalec pričakuje nakazilo. Preverite ga pred plačilom, pred podpisom in pred dokončnim prenosom kupnine.
Dodatni korak pri prijavi lahko vzame nekaj časa. Spregledana hipoteka, služnost ali plomba pa lahko kupca spremlja več let.
