Ko država razmišlja o svoji prihodnosti in sodeluje pri razvoju, ne pa samo grozi!

Hrvaška je v tišini, brez velikih političnih sloganov, naredila potezo, ki jo v Sloveniji poslušamo že več kot desetletje – a je nikoli ne dočakamo v praksi. Agencija za pravni promet in posredovanje nekretnin (APN) je objavila javni poziv lastnikom praznih stanovanj, da jih vključijo v Program priuštljivega najema, enega ključnih ukrepov Nacionalnega načrta stanovanjske politike Republike Hrvaške do leta 2030.

Gre za sistemski, natančno definiran in finančno vzdržen model, ki hkrati:

  • aktivira obstoječe prazne nepremičnine,

  • ščiti lastnike,

  • omogoča dostopen najem socialno ogroženim in srednjemu razredu,

  • ter razbremenjuje pritisk na trg brez novih gradenj.

V Sloveniji se ob tem ne moremo izogniti vprašanju:

zakaj se česa takega naša država sploh ne loti?

V nadaljevanju lahko preberete:

  • Zakaj ima Hrvaška pogum uvesti partnerstvo z lastniki, Slovenija pa raje posega po davkih

  • Kako deluje hrvaški model priuštivega najema v praksi – korak za korakom

  • Katere varovalke so ključne, da lastniki zaupajo državi

  • Zakaj aktivacija praznih stanovanj deluje hitreje kot nova gradnja

  • Koliko praznih stanovanj ima Slovenija in zakaj ta potencial ostaja neizkoriščen

  • Kaj bi Slovenija lahko prevzela iz hrvaškega modela brez spremembe zakonodaje

  • Zakaj obdavčitev praznih nepremičnin ne rešuje stanovanjske krize

  • Kako bi država lahko v enem letu sprostila tisoče stanovanj na najemni trg

  • Kdo so dejanski zmagovalci in kdo poraženci obstoječe slovenske stanovanjske politike

  • Zakaj je vprašanje stanovanjske politike predvsem vprašanje politične volje

Zakaj Hrvaška to počne prav zdaj – in zakaj država zavestno posega globoko v proračun

Hrvaški Program priuštivega najema ni nastal čez noč in ni posledica ideološkega eksperimenta. Gre za odziv na kombinacijo več dolgoročnih in hkrati akutnih težav, ki so v zadnjih letih postale politično in družbeno nevzdržne.

1. Eksplozija kratkoročnih najemov in turistifikacija mest

V zadnjem desetletju so hrvaška mesta – predvsem obala, Zagreb in večja regionalna središča – doživela množično preusmeritev stanovanj v turistične namene. Stanovanja, ki so bila nekoč namenjena dolgoročnemu bivanju, so se spremenila v apartmaje za dnevni ali tedenski najem.

Posledice so bile predvidljive:

  • izginjanje dolgoročnih najemnih stanovanj,

  • eksplozija cen najemnin,

  • izseljevanje mladih in družin iz mestnih jeder,

  • pomanjkanje kadra v ključnih javnih storitvah (zdravstvo, šolstvo, policija).

Hrvaška politika je dojela, da trg sam tega problema ne bo rešil. Namesto prepovedi ali represije se je odločila za finančno konkurenčno alternativo, ki lastnikom ponuja stabilnost, ne sezonske negotovosti.

2. Demografija: prazna stanovanja, prazne ulice, prazna prihodnost

Hrvaška se že leta sooča z:

  • negativnim naravnim prirastom,

  • izseljevanjem mladih,

  • staranjem prebivalstva,

  • praznjenjem celih regij.

Po ocenah ima država okoli 600.000 praznih stanovanj. To ni le stanovanjski problem, temveč demografska in razvojna grožnja.

Vsako prazno stanovanje pomeni:

  • izgubljeno gospodinjstvo,

  • manj davčnih prihodkov,

  • manj otrok v šolah,

  • manj delovne sile,

  • več pritiska na socialne sisteme.

Država je ocenila, da je ceneje in pametneje subvencionirati najem, kot pa kasneje financirati posledice depopulacije.

3. Zakaj država daje veliko denarja lastnikom – in zakaj se ji to izplača

Na prvi pogled se zdi, da Hrvaška “daje denar zasebnim lastnikom”. V resnici pa gre za preusmerjanje javnih sredstev v stabilizacijo trga, kar je dolgoročno bistveno cenejše od alternativ.

Primerjava:

  • gradnja novih javnih stanovanj: dolgotrajna, draga, politično tvegana,

  • odkupi stanovanj: kapitalsko izjemno zahtevni,

  • davčna represija: povzroča odpor in umik kapitala.

Model priuštivega najema pa:

  • uporablja že obstoječo infrastrukturo,

  • aktivira zasebni fond brez razlastitev,

  • razprši tveganja med državo in lastnike,

  • prinaša takojšnje učinke.

Država ne kupuje stanovanj – kupuje čas, stabilnost in družbeni mir.

4. Varnost ključnih poklicev: ko stanovanja postanejo nacionalni interes

Eden manj izpostavljenih, a ključnih razlogov za ukrep je pomanjkanje delavcev v deficitarnem poklicih. Brez dostopnih stanovanj:

  • učitelji ne morejo živeti v mestih,

  • medicinske sestre zapuščajo obalo,

  • policisti in gasilci ne najdejo najema.

Stanovanjska politika je tako postala orodje kadrovske in varnostne politike. Država s programom neposredno vpliva na to, ali bo imela bolnišnice, šole in javne storitve, ki sploh lahko delujejo.

5. Politična realnost: ko se ne ukrepa več “za všečnost”, ampak za stabilnost

Hrvaška je pred dejstvom:

  • socialni pritisk narašča,

  • mladi izgubljajo zaupanje,

  • trg je postal nepredvidljiv.

Program priuštivega najema je zato tudi politično pragmatičen ukrep. Ne gre za ideologijo, temveč za:

  • zmanjševanje družbenih napetosti,

  • pomirjanje trga,

  • preprečevanje radikalnih zahtev po nacionalizacijah ali prepovedih.

Država s tem prevzema vlogo posrednika, ne lastnika – in to je ključna razlika.

6. Zakaj zdaj? Ker jutri stane več

Najpomembnejši razlog pa je preprost:

vsako leto neukrepanja pomeni višje stroške v prihodnosti.

Višje najemnine pomenijo:

  • več subvencij,

  • več socialnih transferjev,

  • več izseljevanja,

  • več politične nestabilnosti.

Hrvaška je presodila, da je zdaj še mogoče:

  • aktivirati del praznih stanovanj,

  • stabilizirati najemni trg,

  • ponovno vzpostaviti zaupanje med državo in lastniki.

In to z ukrepom, ki ne kaznuje, ampak sodeluje.

Na media N24 lahko postanete sponzor naših člankov
Postani sponzor članka

Sporočilo, ki ga Slovenija ne more več ignorirati

Hrvaška ne porablja denarja zato, ker bi ga imela preveč.
Porablja ga zato, ker je razumela, da je neukrepanje najdražja možnost.

Slovenija pa se mora resno vprašati:

  • ali si lahko privošči čakanje,

  • ali si lahko privošči konflikt z lastniki,

  • in ali si lahko privošči izgubo generacij.

Kdo se lahko prijavi in pod kakšnimi pogoji?

Osnovni pogoj za vključitev v program je jasen in pomemben:

nepremičnina mora biti prazna najmanj dve leti.

To pomeni, da:

  • lastnik v njej ni prebival,

  • stanovanje ni bilo oddajano,

  • pogoj pa se dokazuje z računi za porabo elektrike, vode in drugih energentov.

Izjeme so možne v primerih adaptacij ali obnovitvenih del, kar presoja APN individualno. Ta pogoj ni naključen – z njim Hrvaška jasno preprečuje zlorabe in hkrati pomirja obstoječe najemnike, saj lastniki ne morejo izseljevati ljudi, da bi se vključili v program.

Prijave so omogočene tudi lastnikom v tujini – po pošti, e-pošti in kmalu tudi prek aplikacije. Že tu se pokaže razlika v razmišljanju: država se prilagodi lastniku, ne obratno.

Kakšne nepremičnine išče država?

Hrvaški model je pragmatičen. Idealna nepremičnina je:

  • v dobrem stanju,

  • useljiva,

  • prazna,

  • z osnovno kuhinjo (ostalo pohištvo se priporoča odstraniti).

Vsako stanovanje pregledajo strokovnjaki APN in sodni cenilci. Teren se obišče hitro, brez večmesečnega čakanja.

Posebnost sistema je razdelitev nepremičnin glede na stanje:

  • takoj vseljive – gredo najhitreje v sistem,

  • manjša popravila – lastnik ima do 6 mesecev časa,

  • večje adaptacije – država lahko izplača avans, ko je znan najemnik.

Ključna omejitev: brez konstrukcijskih poškodb. Država ne prevzema tveganj, ki sodijo v domeno investitorjev – in to je pomembno tudi za finančno stabilnost sistema.

Koliko znaša najemnina? Konkretne številke, ne obljube!

Hrvaška je določila mediane najemnine, ki temeljijo na dejanskih podatkih trga, pripravljenih s strani Ekonomskega inštituta Zagreb.

Primeri za leto 2025:

  • Dubrovnik: 15 €/m²

  • Zagreb: 12,7 €/m²

  • Split: 12,2 €/m²

  • Rijeka: 10,45 €/m²

  • Osijek: 7,9 €/m²

  • Knin: 3,7 €/m²

Za 60 m² stanovanje to pomeni:

  • Zagreb: približno 760 €

  • Split: približno 730 €

Cene se razlikujejo tudi znotraj mest. V Zagrebu so najvišje v centru, najnižje v Sesvetah. Gre za realno sliko trga, ne za administrativno določene številke brez podlage.

Kaj dobijo lastniki in zakaj je ta model privlačen?

Hrvaška je očitno razumela psihologijo lastnikov.

Namesto:

  • negotovosti,

  • neplačil,

  • težav z najemniki,

  • sodnih postopkov,

ponuja:

  • pogodbe od 3 do 10 let,

  • zagotovljeno plačilo v dveh obrokih:

  • 60 % ob začetku,

  • 40 % po polovici trajanja pogodbe,

  • državno upravljanje stanovanja,

  • vračilo nepremičnine v prvotnem stanju.

Lastnik ne čaka mesečne najemnine, ne nosi operativnega tveganja in ne izgubi lastništva! To ni prisila, to je partnerstvo med lastniki in državo.

Kaj dobijo najemniki in kdo so ciljne skupine?

Najemnina za najemnike ne sme preseči 30 % skupnih neto prihodkov gospodinjstva. Razliko do tržne cene krije država.

Ciljne skupine so jasno določene:

  • mlade in mlade družine,

  • družine z več otroki,

  • osebe z invalidnostjo,

  • posamezniki z nizkimi do povprečnimi prihodki,

  • delavci v deficitarnem poklicih (učitelji, zdravstveni delavci ipd.).

Po zaključku poziva za lastnike APN oblikuje seznam stanovanj in razpis za najemnike. Rangiranje temelji na objektivnih kriterijih: prihodki, velikost družine, socialni položaj, prebivališče in potrebe lokalne skupnosti.

600.000 praznih stanovanj – in država, ki je ukrepala!

Po ocenah ima Hrvaška kar 600.000 praznih stanovanj. Program priuštivega najema ne cilja na vse – cilja pa na aktivacijo vsaj dela tega ogromnega potenciala.

In zdaj se moramo vprašati:

  • Koliko praznih stanovanj ima Slovenija?

  • Zakaj namesto sodelovanja grozimo z davki?

  • Zakaj lastnikom ne ponudimo varnega izhoda?

  • Zakaj država raje gradi počasi in drago, kot da uporabi obstoječe?

Ključno vprašanje za Slovenijo

Hrvaška ni iznašla nečesa revolucionarnega. Uporabila je zdravo pamet, podatke in politično voljo.

Slovenija pa kljub:

  • rekordnim cenam,

  • nedostopnim najemninam,

  • izseljevanju mladih,

  • in na tisoče praznim stanovanjem,

še vedno nima primerljivega modela.

Vprašanje zato ni več strokovno.

Vprašanje je politično.

👉 Ali slovenska politika sploh želi aktivno reševati stanovanjsko krizo?
👉 In če jo želi – zakaj ne po modelu, ki že deluje nekaj kilometrov čez mejo?

Viri: Republika Hrvatska - Ministerstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, APN - Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama

Pogosta vprašanja

Kaj je hrvaški program priuštivega najema?

Gre za državni program, ki lastnikom praznih stanovanj ponuja dolgoročni najem z zagotovljenim plačilom in upravljanjem s strani države.

Zakaj Hrvaška vlaga javni denar v zasebna stanovanja?

Ker je to cenejše in hitrejše kot gradnja novih stanovanj ter preprečuje demografske in socialne posledice krize.

Kdo se lahko vključi v program kot lastnik?

Lastniki stanovanj, ki so bila najmanj dve leti prazna in so v ustreznem tehničnem stanju.

Kako so zaščiteni lastniki nepremičnin?

Država jamči plačilo, upravljanje in vračilo stanovanja v prvotnem stanju po izteku pogodbe.

Kdo lahko dobi stanovanje v priuštivi najem?

Mlade družine, osebe z nižjimi dohodki, invalidi in delavci v deficitarnem poklicih.

Zakaj Slovenija nima podobnega modela?

Članek opozarja, da gre predvsem za pomanjkanje politične volje, ne strokovnega znanja.