Prodaja nepremičnin se je kratkoročno stabilizirala. Kapitala za nakup nepremičnine je vedno manj, kreditov pa vedno več.
Poraženci so tudi tukaj mladi in bodoče generacije...
Kako bo to vplivalo na potrošniški trg in kdo so zmagovalci?
V nadaljevanju lahko preberete:
kako se trenutno giblje prodaja stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji
Zakaj je lastnega kapitala pri nakupih vse manj in stanovanjskih kreditov več
Kako visoki mesečni obroki režejo gospodinjstva pri vsakodnevnih nakupih
Kje bodo gospodinjstva najprej začela varčevati (konkretni primeri)
Kakšna tveganja prinaša visoka zadolženost prebivalstva
Koliko časa danes realno odplačujemo stanovanjski kredit – na primeru tipičnega kredita
Kaj lahko storijo gospodinjstva, banke in država, da ohranimo stabilnost potrošnje
Kdo so največji zmagovalci trenutne nepremičninske in kreditne dinamike?
Manj prodaj v septembru, a leto 2025 je še vedno nad 2024 in pod 2023
Po najnovejših podatkih valuer.si je bilo v Sloveniji v septembru 2025 prodanih 637 stanovanjskih nepremičnin (stanovanja in stanovanjske hiše, brez zazidljivih parcel), kar je 19,37 % manj kot septembra 2024. To je sicer jasen signal, da trg ni več v evforiji, temveč v fazi ohlajene, a relativno stabilne aktivnosti.
Poglejmo širšo sliko:
Od januarja do septembra 2025 je bilo prodanih 8.771 stanovanjskih nepremičnin. To je 13,58 % več kot v istem obdobju 2024 vendar še vedno 5,31 % manj kot v letu 2023. Število prodaj se je tako po zelo slabem letu 2024 rahlo povečalo, kljub temu do zdaj še vedno nismo ulovili leto 2023, ko je bil trg nepremičnin še bistveno bolj živahen.
Krediti eksplodirajo: lastnega kapitala je čedalje manj
Medtem ko je število prodaj nepremičnin zmerno, se na trgu kaže drugačen trend – zadolževanje gospodinjstev se povečuje bistveno hitreje kot promet nepremičnin.
Po zadnjih podatkih Banke Slovenije in analiz medijev:
skupna vsota stanovanjskih posojil je v letu 2024 zrasla za približno 6,5 %,
Slovenci imamo danes okrog 8,8–8,9 milijarde evrov stanovanjskih posojil,
v prvem polletju 2025 je bilo odobrenih skoraj 50 % več stanovanjskih posojil kot v enakem obdobju leta 2024.
Kaj to pomeni v praksi?
Vedno manj kupcev nepremičnine kupuje “z gotovino” ali z visokim deležem lastnega kapitala.
Pri nakupu se vse večji del kupnine financira s stanovanjskim kreditom, pogosto 70–80 % vrednosti nepremičnine, kar potrjujejo tudi ponudbe bank (pri klasičnem modelu financiranja: do 80 % vrednosti z zavarovanjem ali hipoteko).
Znižanje obrestnih mer v letu 2025 je gospodinjstva dobesedno »potegnilo nazaj« na kreditni trg – hipotekarna posojila so cenejša kot v obdobju vrhunca obrestnih mer v letih 2022–2023, zato si marsikdo reče: »Zdaj ali nikoli.«
Koliko časa realno odplačujemo stanovanjski kredit?
Večina slovenskih bank danes ponuja odplačilno dobo do 30 let za stanovanjski kredit, pri čemer je ta povezana tudi s starostjo kreditojemalca. Informativni izračuni na spletnih kalkulatorjih kažejo, da se odplačilna doba novih kreditov pogosto giblje med 20 in 30 leti.
Za občutek:
Primer 1: Kredit 150.000 €
fiksna obrestna mera 3,5 %
doba odplačevanja: 30 let
mesečni obrok: približno 670 €
Primer 2: Kredit 200.000 €
fiksna obrestna mera 3,5 %
doba odplačevanja: 30 let
mesečni obrok: približno 900 €
Primeri so samo informativne narave in temeljijo na povprečnih obrestnih merah, objavljenih pri več slovenskih bankah v letu 2025. Dejanski pogoji se med bankami razlikujejo.
Za mlado družino z neto dohodki med 2.800 in 3.200 evri to pomeni, da kredit pogosto »poje« 25–35 % mesečnega dohodka – še preden prištejemo stroške upravljanja, rezervni sklad, ogrevanje in druge fiksne stroške bivanja.
Kako kreditni obroki zarežejo potrošnjo
S stanovanjskim kreditom je velik del dohodkov »vezan« na nepremičnino, zato je za druge nakupe na voljo manj denarja, kar se odrazi v nižji splošni potrošnji. To ni le teorija, temveč vsakodnevna realnost številnih družin z visokim stanovanjskim kreditom.
Tipičen proračun gospodinjstva s stanovanjskim kreditom
Predpostavimo, da ima gospodinjstvo:
skupni neto dohodek: 3.000 €
mesečni obrok stanovanjskega kredita: 900 €
mesečne stroške bivanja (energija, voda, rezervni sklad,
zavarovanje ipd.): 300–350 €
Za dom gre torej 1.200–1.250 €, kar predstavlja približno 40 % vseh prihodkov.
Preostane:
za hrano, transport, šolo, varstvo: ~1.300–1.400 €
za »neobvezno« potrošnjo (dopust, gostinstvo, oblačila, prosti čas, tehnika): pogosto manj kot 200–300 €
Kje se bo najbolj začelo varčevati?
Ko je kredit visok in dolgoročen, je logika gospodinjstev jasna: stalnih obveznosti ni mogoče zmanjšati, zato se varčuje pri vsem ostalem.
Najpogostejša področja, kjer se bo varčevalo:
Turizem in dopusti
manj dopustov v tujini, več krajših ali cenejših domačih oddihov
manj letalskih potovanj, več kampiranja ali bivanja pri sorodnikih
Gostinstvo in prosti čas
manj obiskov restavracij in kavarn
odpoved dragim športnim abonmajem, wellness storitvam in koncertom
Avtomobili in mobilnost
odlog menjave avtomobila ali nakup cenejšega rabljenega namesto novega
več uporabe javnega prevoza ali deljenega prevoza
Naročniški in digitalni izdatki
odpoved ali znižanje naročnin za streaming, plačljivih aplikacij in TV-paketov
prehod na cenejše mobilne tarife
Obnova in oprema doma
preložene prenove kopalnic, fasad in menjave oken
nakup cenejšega pohištva ali opreme, več projektov »naredi sam«
Varčevanje in dolgoročne naložbe
Paradoksno je, da gospodinjstva z visokimi krediti pogosto najprej zmanjšajo ali ukinejo varčevanje, da lahko »zadihajo« iz meseca v mesec – kar jih dolgoročno naredi še bolj ranljive.
Vse to pomeni manj prihodkov za trgovce, turistične ponudnike, gostince, lokalna podjetja in storitveni sektor – in to ne le kratkoročno, temveč potencialno za celotno obdobje trajanja kredita.
Tveganja visoke zadolženosti: od družinskega do sistemskega problema
Izpadi dohodkov in tveganje neplačil
Stanovanjski kredit sam po sebi ni problem, če je:
usklajen s prihodki,
podprt z varnostno rezervo (prihranki za 3–6 mesecev),
zmerno dolg (ne »do upokojitve«).
Težave nastopijo, ko gospodinjstvo:
kredit »raztegne« na daljše obdobje (30 let), da bi zmanjšalo mesečni obrok,
hkrati pa ima zelo malo ali nič prihrankov
ter se dodatno zadolži še s potrošniškimi posojili in kreditnimi karticami.
Podatki Banke Slovenije in mednarodne raziskave HFCS opozarjajo, da rast zadolženosti gospodinjstev povečuje občutljivost na šoke – izgubo zaposlitve, bolezen, ločitev ali večje nepredvidene stroške.
Obrestno tveganje in iztek fiksne obrestne dobe
Čeprav danes vse več ljudi najema kredite s fiksno obrestno mero, to še ne pomeni, da je kredit »varen za vedno«.
Pri nekaterih kreditih:
je obrestna mera fiksna le za prvih 5, 10 ali 15 let,
po izteku fiksne obrestne mere pa se ta prilagodi razmeram na finančnem trgu.
Če bodo obrestne mere v prihodnosti znova višje, se bo del gospodinjstev ob podaljšanju fiksne dobe ali refinanciranju kredita soočil z višjimi stroški.
Sistemska tveganja: ko se težave posameznikov prelijejo v banke in gospodarstvo
Banka Slovenije je v preteklih letih večkrat opozorila, da prehitra rast stanovanjskih posojil ob stagnaciji ali padcu realnih dohodkov poslabšuje kazalnike zadolženosti gospodinjstev.
To lahko povzroči širše posledice:
več zamud pri plačilih in prestrukturiranj kreditov,
več pritiska na banke, da strožje ocenjujejo kreditno sposobnost,
manj dostopnih kreditov za mlade družine v prihodnje,
nižjo potrošnjo in posledično nižjo rast BDP, kar pomeni tudi manj investicij podjetij.
Kaj to pomeni za potrošniški trg v naslednjih letih?
Če povzamemo:
prodaja nepremičnin je v 2025 stabilizirana, vendar ne rekordna.
stanovanjski krediti rastejo precej hitreje kot promet, kar pomeni večjo zadolženost po transakciji,
gospodinjstva z visokimi obroki bodo leta in desetletja trošila manj za ostale izdelke in storitve.
Na potrošniškem trgu lahko pričakujemo:
Rast “budget” segmenta
več zanimanja za diskontne trgovine, »low-cost« ponudnike in rabljene predmete,
rast platform za rabljena vozila, pohištvo in tehnično opremo.
Pritisk na »premium« blagovne znamke in storitve
luksuzne storitve in izdelki bodo za povprečnega kupca manj dostopni,
premium segment se bo še bolj osredotočil na višji srednji razred in najbogatejše.
Več poudarka na finančni pismenosti
potrošniki bodo bolj primerjali cene, kredite in obrestne mere
povpraševanje po neodvisnem finančnem svetovanju bo naraščalo.
Možne težave v primeru recesije
če se bo gospodarstvo ohladilo, se bodo visoki krediti hitro odrazili v padcu potrošnje in povečanju neplačil.
Kaj lahko naredijo potrošniki in drugi akterji?
Gospodinjstva:
realno oceniti kreditno sposobnost – ne le ali bo banka kredit odobrila, temveč ali obrok omogoča normalno življenje,
ohraniti varnostno rezervo – idealno vsaj 3–6 mesečnih obrokov na varčevalnem računu,
odgovorno do potrošniških kreditov – dragi potrošniški krediti + visoki stanovanjski kredit = zelo tvegana kombinacija.
Banke:
dosledno upoštevati smernice Banke Slovenije glede razmerja med dohodki in obveznostmi,
pregledno prikazovati skupne stroške kredita in občutljivost na dvig obrestnih mer,
spodbujati financiranje z višjim lastnim kapitalom (npr. z ugodnejšimi pogoji pri višjem lastnem kapitalu).
Država in regulatorji:
spremljati razmerje med cenami nepremičnin, dohodki in zadolženostjo gospodinjstev,
spodbujati in regulirati najemni trg ter vlagati v državne nepremičnine kot alternativo, da mladim družinam ni edina možnost 30-letni kredit,
vlagati v finančno pismenost, zlasti v osnovnih in srednjih šolah ter med mladimi odraslimi.
Kdo so največji profiterji trenutne nepremičninske in kreditne dinamike?
Čeprav je velik del prebivalstva pod pritiskom visokih cen in vse večjih kreditnih obveznosti, obstajajo jasno prepoznavne skupine, ki iz trenutnega dogajanja profitirajo.
Na prvi pogled se zdi, kot da »kriza« pritiska na vse – a v praksi ustvarja tudi zmagovalce.
Banke in finančne institucije
Banke so v zadnjih dveh letih med največjimi zmagovalci!
Zakaj?
rastobsega stanovanjskih kreditov, pomeni več obrestnih prihodkov,
znižanje obrestnih mer (po obdobju visokih v letih 2022–2023) je ponovno spodbudilo kreditno povpraševanje,
kreditni portfelj bank postaja večji in bolj dolgoročen, kar krepi stabilnost prihodkov za naslednjih 20–30 let,
odvisnost strank od bank se povečuje, s tem pa tudi nabor dodatnih stroškov, ki jih lahko banke zaračunavajo.
Banke so tako v položaju, ko je povpraševanje po kreditih visoko, konkurenca med njimi pa razmeroma nizka – kar jim omogoča ohranjanje visokih marž.
Država – prek davkov in prihodkov iz transakcij
Čeprav morda presenetljivo, tudi država neposredno profitira:
več kreditov pomeni več prilivov v proračun prek bančnih in administrativnih taks ter različnih davkov,
vsaka nepremičninska transakcija prinese 2 % DPN (davek na promet nepremičnin),
pri novogradnjah se obračuna DDV,
visoke cene nepremičnin dolgoročno vplivajo na višjo osnovo za odmero nepremičninskega davka.
Država tako ob visokih cenah in stabilni prodaji pobira pomemben in stabilen vir prihodkov.
Investitorji z visokim kapitalom (t. i. »cash buyerji«)
Ta skupina je v resnici največji zmagovalec trenutne situacije.
Zakaj?
večina prebivalstva nima dovolj kapitala za nakup nepremičnine brez stanovanjskega kredita,
investitorji z gotovino imajo prednost pri vsakem poslu – prodajalci jih vidijo kot zanesljive kupce brez kreditnega tveganja,
zaradi boljše pogajalske pozicije pogosto pridobijo popuste, ki jih povprečen kupec ne more doseči,
kupujejo nepremičnine kot dolgoročne naložbe (oddaja, preprodaja, investicije v najemni trg).
Ta skupina postopoma povečuje svoj delež na nepremičninskem trgu in vpliva na rast cen v določenih segmentih, saj nastopa finančno bistveno močnejše kot povprečni kupec.
Profesionalni najemodajalci in vlagatelji v najemni trg
Ker si mnogi Slovenci danes ne morejo privoščiti nakupa, raste povpraševanje po dolgoročnem najemu. To pomeni:
višje mesečne najemnine v urbanih središčih,
manjšo ponudbo kakovostnih stanovanj,
stabilen mesečni donos za investitorje,
izjemno ugoden položaj za tiste, ki so nepremičnine kupovali med leti 2015–2021, ko so bile cene in obrestne mere nizke.
Najemni trg se tako iz “dodatnega zaslužka” postopoma premika v profesionaliziran segment, ki bo v prihodnjih letih še pridobival na pomembnosti.
Investicijski skladi, nepremičninski skladi (REIT) in razvijalci projektov
Tudi na slovenskem trgu se vse bolj pojavljajo:
skladi, ki kupujejo večje stanovanjske komplekse,
podjetja, ki gradijo projekte za oddajo (ne za prodajo),
tuji investicijski kapital.
Zakaj so zmagovalci?
ker kupujejo velik obseg enot hkrati in lahko dosežejo nižje nabavne cene,
njihov poslovni model temelji na dolgoročnih najemih – kar je usklajeno s trendom, da vse več Slovencev ostaja najemnikov,
pričakujejo rast donosnosti najema v urbanih območjih (Ljubljana, Koper, Celje, Maribor).
Prodajalci, ki prodajajo v pravem trenutku
Tudi posamezniki med prodajalci so lahko zmagovalci – predvsem tisti, ki:
prodajajo nepremičnine, kupljene pred dvigom cen,
prodajajo lastne nepremičnine brez kredita (80 %+ čist donos),
izkoriščajo stanovanjsko stisko mladih družin in pomanjkanje ponudbe.
Prodajalec, ki prodaja garsonjero v Ljubljani, kupljeno leta 2016 za 95.000 €, jo danes pogosto proda za 155.000–170.000 € – čisti dobiček, ki ga v večini drugih naložb težko doseže.
Podjetja iz storitvenega in gradbenega sektorja (delno)
Nekateri posredno profitirajo:
notarji, odvetniki, cenilci – več kreditov pomeni več pravnih storitev,
gradbeno-obrtni sektor – tudi ob manjšem številu transakcij je povpraševanje po sanacijah, adaptacijah in energetski prenovi stabilno,
podjetja, ki ponujajo energetske rešitve (toplotne črpalke, izolacija), saj kupci po nakupu pogosto nimajo kapitala za novogradnjo, temveč vlagajo v optimizacijo obstoječega doma.
Kdo NI med zmagovalci?
Največji poraženci trenutne situacije so mlade družine, prvi kupci, enostarševske družine, podnajemniki in povprečni zaposleni z nizko ali povprečno plačo, saj se znajdejo v položaju, kjer:
nimajo dovolj lastnega kapitala,
kredit »poje« prevelik delež dohodka,
prihodnja potrošnja pade,
dolgoročna finančna varnost je bolj negotova.
Povzetek
Slovenski nepremičninski trg razkriva zanimivo, deloma paradoksalno sliko: medtem ko imajo Slovenci na bankah skupaj približno 27 milijard evrov prihrankov, skoraj polovica prebivalcev nima dovolj sredstev, da bi si privoščila že garsonjero.
Ključne ugotovitve:
45 % Slovencev ima na banki največ 10.000 € prihrankov,
29 % ima med 10.000 € in 50.000 €,
7 % med 50.000 € in 100.000 €,
le 5 % več kot 100.000 €.
Mediana cene kvadratnega metra rabljenega stanovanja je lani znašala približno 3.550 €/m². To pomeni, da bi za garsonjero velikosti 30 m² odšteli okoli 106.500 €.
Ker banke pogosto zahtevajo vsaj 20–30 % lastnih sredstev, bi morali imeti v tem primeru prihranjenih približno 25.000 € – kar pomeni, da si velik del prebivalstva ne more privoščiti niti tako »majhne investicije«.
Za tiste s prihranki med 10.000 in 50.000 € je realno dosegljiva nepremičnina v vrednosti do približno 250.000 €, kar danes pomeni okrog 58 m² stanovanja.
Dodatno: podatki kažejo, da ostajajo nepremičnine med fizičnimi osebami izjemno priljubljena naložba – približno 520.000 oseb ima v lasti vsaj dve nepremičnini. Hkrati pa se je delež oseb z vsaj eno nepremičnino znižal s približno 80 % (2018) na približno 75 % danes, kar nakazuje zmanjšano dostopnost in spremembe v strategijah lastništva.
Zaključek
Večina Slovencev sicer ima prihranke, vendar so ti praviloma nizki. Posledično si velik del prebivalstva ne more privoščiti nakupa nepremičnine brez visoke zadolženosti. To podpira trend, opisan v članku – da je lastni kapital vstopajočih kupcev vse manjši, krediti pa vse večji.
Nepremičnina kot varnost, potrošnja kot žrtev
Slovenci smo tradicionalno usmerjeni v lastniško bivanje – hiša ali stanovanje sta simbol varnosti in uspeha. A podatki za leto 2025 jasno kažejo, da je ta varnost vse dražja:
manj gotovine, več kreditov,
daljše dobe odplačevanja,
večji delež dohodka »zaklenjen« v opeko in beton.
To bo imelo dolgoročne posledice za potrošniški trg, maloprodajo, turizem in storitveni sektor, ki se bo moral prilagoditi kupcu, ki ima dom – a manj denarja v denarnici.
Pogosta vprašanja
Kako se je v 2025 spremenila prodaja stanovanjskih nepremičnin v primerjavi z 2024 in 2023?
Prodaja je v 2025 višja kot v zelo slabem letu 2024, vendar še vedno ne dosega ravni iz leta 2023. Trg ni več v evforiji, ampak v fazi zmerno stabilne, a previdne aktivnosti.
Zakaj se kupci pri nakupu stanovanja vse bolj zadolžujejo s krediti?
Cene nepremičnin so rasle hitreje kot dohodki in prihranki gospodinjstev, zato kupci težje zberejo lastna sredstva. Vedno večji del kupnine financirajo z dolgoročnimi stanovanjskimi krediti, pogosto do 70–80 % vrednosti nepremičnine.
Kako visoki stanovanjskih krediti vplivajo na potrošnjo gospodinjstev?
Visoki mesečni obroki in stanovanjski stroški “pojejo” velik del dohodka, zato ostane manj denarja za dopuste, gostinstvo, oblačila, prosti čas in varčevanje. Posledično se znižuje splošna potrošnja in upočasnjuje rast storitvenega sektorja.
Kje bodo gospodinjstva najverjetneje najprej začela varčevati?
Najprej pri “neobveznih” izdatkih: dopustih, restavracijah, zabavi, menjavi avtomobila, naročninah in večjih prenovah doma. Fiksnih stroškov kredita in stanovanja večina ne more znižati, zato reže vse ostalo.
Kdo so največji zmagovalci trenutne nepremičninske in kreditne dinamike?
Največ profitirajo banke, država, investitorji z visokim kapitalom, profesionalni najemodajalci in nepremičninski skladi. Imajo stabilne obrestne prihodke, donosne najemnine in boljšo pogajalsko moč pri nakupih nepremičnin.
Kako se lahko gospodinjstva zaščitijo pred preveliko zadolženostjo za stanovanje?
Ključno je realno oceniti kreditno sposobnost, pustiti varnostno rezervo prihrankov, omejiti potrošniške kredite in se ne zanašati na skrajne ročnosti kredita samo za nižji obrok. Smiselno je primerjati ponudbe bank in po potrebi poiskati neodvisen finančni nasvet.