Hrvaški nepremičninski trg se je v letu 2025 močno ohladil. Število transakcij je padlo za skoraj 13 %, cene pa kljub temu ostajajo visoke.

Zakaj kupcev ni več in kaj to pomeni za regijo?

V nadaljevanju lahko preberete:

  • Najnovejše podatke o padcu prodaje nepremičnin

  • Zakaj so kupci – domači in tuji – postali previdnejši

  • Kaj se dogaja s cenami stanovanj, hiš in zemljišč

  • Vpliv davkov, obrestnih mer in regulative na trg

  • Napovedi za leto 2026 in vpliv na slovensko-hrvaško regijo

Trg nepremičnin na Hrvaškem: padec, ki ga ni mogoče spregledati

Trg nepremičnin na Hrvaškem, ki je v zadnjih letih zaradi tujih kupcev, turizma in evra doživljal izjemno rast, se je v prvih devetih mesecih 2025 opazno ohladil.

Po podatkih objavljenih na Tportal.hr, Regent.hr in drugih hrvaških portalih je število kupoprodajnih transakcij upadlo za približno 13 % v primerjavi z letom 2024. Ta padec je potrdilo tudi več nepremičninskih analitičnih hiš.

Dodatno analizo potrjujejo še podatki iz državnih statističnih uradov in raziskav nepremičninskih podjetij, ki kažejo, da:

  • je število prodanih stanovanj in hiš najnižje po letu 2020,

  • je prodaja hiš padla za več kot 20 %,

  • prodaja zemljišč padla za približno 14 %,

  • tuji kupci, ki so zadnjih pet let močno dvigovali povpraševanje, niso več tako prisotni kot so doslej.

Zakaj kupcev ni več?

1. Cene so dosegle psihološki vrh

Kljub padcu števila transakcij so cene nepremičnin še naprej rasle.

V nekaterih obalnih regijah so se kvadratni metri dvignili celo na 8.000–10.000 €, kar je za povprečnega kupca nedosegljivo.

Fraza, ki jo navajajo lokalni nepremičninarji odlično opisuje razmere:

»Kupcev z milijonom evrov v žepu ni več«

Trg luksuznih in dražjih nepremičnin se je izčrpal.

2. Tuji kupci se umikajo

Kot poročajo na hrvaških medijih, Nemci, Avstrijci, Čehi in Slovenci, ki so bili v preteklosti zelo aktivni, letos kupujejo manj. Razlogi za to pa so:

  • visoke cene,

  • strožji davki na nepremičnine,

  • upad donosa pri oddajanju,

  • večja politična in gospodarska previdnost v EU.

3. Novi davki in regulativa

Od 1. januarja 2025 je na Hrvaškem stopila v veljavo nova obdavčitev praznih nepremičnin ter nepremičnin za kratkoročni najem, kar je udarilo predvsem investitorje.

Ti dodatni stroški so povzročili umik dela kupcev, ki so v zadnjem desetletju kupovali nepremičnine izključno kot naložbo.

4. Obrestne mere in kreditna politika

Kljub postopnemu zmanjševanju inflacije se kreditni pogoji še niso občutno izboljšali.

Zaradi negotovosti gospodinjstva odlašajo z večjimi investicijami.

Kje je padec na Hrvaškem največji?

Po podatkih je največji upad transakcij v:

  • Splitu in Split-dalmatinski županiji,

  • Zadru,

  • Istri,

  • Zagrebu.

Prav ti kraji so bili v prejšnjih letih najbolj priljubljeni med tujimi kupci.

Kaj pa cene? Padec se še ne vidi

Čeprav bi trg z manj kupci moral povzročiti znižanje cen, se to (še) ni zgodilo.

Glavni razlogi:

  • lastniki raje ne prodajo, kot da prodajo ceneje,

  • nepremičnine na atraktivnih lokacijah še vedno dobijo kupca,

  • povpraševanje po najemu ostaja visoko,

  • tujina še vedno vidi Hrvaško kot »vredno naložbo«, čeprav manj kot prej.

Analitiki predvidevajo, da bi do prvih resnih korekcij cen lahko prišlo v drugi polovici 2026, če se trend padca transakcij nadaljuje.

Kaj to pomeni za slovenski trg?

Slovenski trg je s hrvaškim trgom močno povezan. Slovenci so med največjimi tujimi kupci hrvaških nepremičnin.

Če se bo hrvaški trg nepremičnin naprej ohlajal:

  • bodo slovenski kupci bolj izbirčni,

  • cene v Istri in Kvarnerju lahko stagnirajo,

  • investitorji bodo bolj previdni pri nakupu turističnih nepremičnin.

Napoved za prihodnost

Analitiki pričakujejo, da bo leto 2026 prelomno:

  • v kolikor bodo obrestne mere padle, se lahko povpraševanje povrne. Toda je to odvisno tudi od drugih ekonomskih faktorjev.

  • če bo EU in posamezne države še naprej zaostrovale regulativo turističnih najemov (AirBnB, Booking itd.), bo povpraševanje po investicijskih objektov še naprej upadlo,

  • cene nepremičnin bi se lahko prvič po več letih začele uravnovesiti, predvsem v segmentu luksuznih nepremičnin.

Zaključek

Hrvaški nepremičninski trg je vstopil v fazo ohlajanja.
Kupoprodaja pada, kupcev z visokimi proračuni ni več toliko kot jih je bilo prej, investitorji so postali previdni, tujci pa zmeraj manj aktivni.

Cene nepremičnin vztrajajo še vedno na visokemu nivoju, vendar trendi že kažejo, da bi lahko prišlo do sprememb, če se bo dinamika padca transakcij nadaljevala.

Trg je še vedno aktiven, vendar ni več »vroč« kot je bil med leti 2020–2023.

Pogosta vprašanja

Zakaj je prodaja nepremičnin na Hrvaškem v letu 2025 padla?

Zaradi visokih cen, manjšega povpraševanja tujih kupcev, novih davkov in negotovosti na trgu.

Ali se bodo cene nepremičnin na Hrvaškem kmalu znižale?

Kljub padcu prodaje cene še ne padajo. Prve korekcije analitiki pričakujejo v letu 2026.

Zakaj se tujci manj zanimajo za nakup nepremičnin?

Zaradi visokih cen, višjih davkov, nižjih donosov pri oddaji in gospodarskih pritiskov v EU.

Kateri segment nepremičnin je najbolj prizadet?

Največji padec je pri hišah in zemljiščih, predvsem na obali in v turističnih žariščih.

Kako to vpliva na slovenske kupce?

Slovenci kupujejo previdneje, povpraševanje se seli na obmejne in cenejše lokacije.

Ali je leto 2025 primerno za investicijo na Hrvaškem?

Trg je v ohlajanju, zato je potrebna previdnost. Priložnosti lahko nastanejo, a ne pri trenutnih cenah.