Stanovanje je še vedno last najemodajalca. Toda ko ga ta odda v najem, ga ne more več uporabljati, kot da v njem nihče ne živi. Najemnik s prevzemom stanovanja pridobi pravico do njegove uporabe, posesti in zasebnosti.
Prav tu se začne eden najpogostejših sporov pri najemu. Lastnik meni, da lahko v svoje stanovanje vstopi, kadar želi. Najemnik pa se upravičeno sprašuje, ali lahko lastnik brez opozorila odklene vrata, preverja prostore ali vanje pripelje obrtnike in bodoče kupce.
Odgovor ni povsem enostranski. Lastnik nima splošne pravice do nenapovedanega vstopanja. Najemnik pa dostopa tudi ne sme zavračati v vseh okoliščinah. Zakon zahteva ravnotežje med lastninsko pravico lastnika ter zasebnostjo in posestjo najemnika.
Ali lahko lastnik vstopi samo zato, ker je stanovanje njegovo?
Ne. Lastništvo stanovanja samo po sebi lastniku ne daje pravice, da med trajanjem najema samovoljno odklepa vrata in vstopa v prostore.
Ustava Republike Slovenije varuje zasebnost in določa, da je stanovanje nedotakljivo. Stanovanjski zakon pa najemniku priznava pravico, da stanovanje uporablja in nad njim izvaja posest. Ko lastnik stanovanje odda in izroči ključe, mora najemniku omogočiti normalno in nemoteno uporabo doma.
To velja tudi, kadar:
ima lastnik še vedno rezervni ključ,
želi samo na hitro nekaj preveriti,
najemnika trenutno ni doma,
želi prevzeti pošto ali predmet, ki je ostal v stanovanju,
meni, da najemnik stanovanje uporablja nepravilno.
Rezervni ključ ni dovoljenje za vstop. Lastnik ga lahko uporabi le na podlagi dogovora z najemnikom ali v okoliščinah, ko je potreben takojšen in sorazmeren poseg zaradi neposredne nevarnosti.
Pravni portal Pravo za vse prav tako opozarja, da mora najemodajalec spoštovati posest najemnika in da brez njegovega dovoljenja praviloma ne sme vstopati v oddano stanovanje.
Kdaj mora najemnik lastniku dovoliti vstop?
Stanovanjski zakon določa pomembno izjemo. Najemnik mora lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu omogočiti vstop zaradi preverjanja pravilne uporabe stanovanja, vendar največ dvakrat letno.
To pomeni, da ima lastnik pravico preveriti, ali najemnik:
stanovanje uporablja skladno s pogodbo,
z opremo ravna skrbno,
ne povzroča večje škode,
ne izvaja nedovoljenih posegov,
izpolnjuje dogovorjene obveznosti glede vzdrževanja.
Toda določba ne pomeni, da lahko lastnik dvakrat letno nenapovedano odklene stanovanje. Najemna pogodba mora določiti, kako in v katerih časovnih obdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo. Obisk mora zato praviloma napovedati, pojasniti razlog in se z najemnikom dogovoriti za primeren termin.
Najemnik lahko predlaga drug razumen termin, če ob predlaganem času ne more biti prisoten. Ne sme pa pregleda brez razloga nenehno prestavljati ali v celoti preprečevati.
Kaj pomeni omejitev na največ dva pregleda letno?
Omejitev dveh vstopov se nanaša na preverjanje pravilne uporabe stanovanja. Lastnik te določbe ne sme uporabljati kot izgovor za redno nadzorovanje najemnikovega življenja.
Pregled naj bo osredotočen na stanje nepremičnine. Lastnik lahko preveri vidne poškodbe, delovanje opreme, stanje instalacij in način uporabe prostorov. Ne sme pa brez razloga:
odpirati omar in osebnih predalov,
pregledovati najemnikovih dokumentov,
fotografirati osebnih predmetov,
preverjati računalnika ali telefona,
zasliševati obiskovalcev,
ugotavljati, kdaj najemnik prihaja domov,
zahtevati poročila o njegovem zasebnem življenju.
Tudi kadar je pregled dovoljen, mora biti poseg sorazmeren z njegovim namenom. Preverjanje stanja kopalnice zaradi suma zamakanja ne daje pravice do pregledovanja osebnih stvari v spalnici.
Kako naj lastnik pravilno napove pregled stanovanja?
Zakon za vsak običajen pregled ne določa enotnega odpovednega roka v številu ur ali dni. Najvarnejša rešitev je zato jasen dogovor v najemni pogodbi.
Pogodba lahko na primer določi, da mora lastnik običajen pregled napovedati najmanj tri delovne dni prej. V obvestilu naj navede:
razlog za obisk,
predlagani datum,
okvirno uro,
osebe, ki bodo vstopile,
pričakovano trajanje obiska.
Najemnik naj bo med pregledom praviloma prisoten. Če se strinja, lahko lastniku dostop omogoči tudi druga pooblaščena oseba.
Pisni dogovor prek elektronske pošte ali sporočila koristi obema stranema. Lastnik lahko dokaže, da je dostop pravočasno zahteval, najemnik pa, kaj je bilo dogovorjeno.
Kaj velja pri popravilih in vzdrževalnih delih?
Lastnik mora stanovanje vzdrževati v stanju, ki najemniku omogoča normalno uporabo. Najemnik ga mora obvestiti o večjih napakah, za katere odgovarja lastnik, in omogočiti dostop za potrebna dela.
Stanovanjski zakon določa, da mora najemnik dovoliti vstop zaradi popravil in izboljšav. Lastnik pa mora načrtovane posege napovedati v primernem roku, jih opraviti čim hitreje ter povzročiti čim manj motenj. Po zaključku mora znova zagotoviti normalno uporabo stanovanja.
Če je treba na primer zamenjati bojler, popraviti ogrevanje ali odpraviti zamakanje, najemnik dostopa ne more zavračati samo zato, ker mu termin ni všeč. Lahko pa zahteva, da se delo izvede ob razumnem času in na način, ki najmanj posega v njegovo vsakodnevno življenje.
Če poseg zahteva začasno izselitev, mora lastnik najemniku zagotoviti nadomestne prostore in pokriti stroške, povezane z začasno preselitvijo.
Ali sme lastnik vstopiti ob počeni cevi ali drugi nevarnosti?
Nujni primer se razlikuje od običajnega pregleda. Če iz stanovanja teče voda, se širi dim, obstaja nevarnost požara ali pa je treba preprečiti veliko škodo na stavbi, lahko dolgo čakanje na običajen termin povzroči še hujše posledice.
Kadar je mogoče, mora lastnik najprej poklicati najemnika. Če ga ne doseže, naj vključi upravnika, vzdrževalca, gasilce, policijo ali drugo pristojno službo, odvisno od vrste nevarnosti.
Poseg mora biti omejen na tisto, kar je nujno potrebno za zaščito ljudi in premoženja. Lastnik naj najemnika takoj obvesti o vstopu, razlogu, prisotnih osebah in opravljenih ukrepih. Smiselno je pripraviti tudi fotografije ali zapisnik.
Nujna okoliščina ni splošno dovoljenje za pregledovanje stanovanja. Če lastnik vstopi zaradi počene cevi, lahko preveri in odpravi izvor zamakanja. Ne sme pa priložnosti izkoristiti za pregled osebnih stvari.
Stanovanjski zakon najemniku izrecno priznava tudi pravico, da sam naroči neodložljivo popravilo, kadar je treba zaščititi življenje, zdravje, stanovanje ali opremo pred večjo škodo, ter od lastnika zahteva povračilo upravičenih stroškov.
Kaj če najemnik lastniku nikoli ne dovoli vstopa?
Tudi popolna prepoved dostopa ni pravilna rešitev. Najemnik mora omogočiti zakonsko dovoljeno preverjanje pravilne uporabe in potrebna popravila.
Če najemnik brez upravičenega razloga zavrača vsak dostop, lahko krši svoje zakonske in pogodbene obveznosti. Stanovanjski zakon takšno zavračanje uvršča med možne krivdne razloge za odpoved najemne pogodbe.
Lastnik kljub temu ne sme preprosto zamenjati ključavnice ali najemnika sam izseliti. Pred odpovedjo mora najemnika praviloma pisno opozoriti, opisati kršitev, navesti način njene odprave in določiti primeren rok, ki ne sme biti krajši od 15 dni.
Najemnik lahko dostop upravičeno prestavi, kadar:
je bolan,
ga ob predlaganem terminu ni doma,
lastnik termina ni pravočasno sporočil,
razlog za obisk ni jasen,
želi lastnik pripeljati nenapovedane osebe,
je pogostost obiskov očitno pretirana.
Bolje je predlagati nadomestni termin kot odgovoriti samo z zavrnitvijo.
Ali lahko lastnik pripelje kupce na ogled stanovanja?
Lastnik lahko oddano stanovanje proda. Sama prodaja pa še ne pomeni, da lahko brez dogovora organizira neomejeno število ogledov.
Stanovanjski zakon izrecno ureja pregled pravilne uporabe in dostop zaradi popravil, ne določa pa splošne pravice lastnika do nenapovedanih prodajnih ogledov. Iz tega izhaja, da je treba oglede uskladiti z najemnikom oziroma jih vnaprej razumno urediti v najemni pogodbi.
Primerna pogodbena določba lahko določi:
koliko prej mora lastnik napovedati ogled,
v katerih dnevih in urah se lahko izvajajo ogledi,
največje število ogledov na teden,
kdo lahko vstopi,
ali mora biti najemnik prisoten,
kdo odgovarja za fotografiranje in varovanje osebnih stvari.
Lastnik naj oglede združi v nekaj dogovorjenih terminov. Vsakodnevni obiski različnih kupcev lahko nesorazmerno posežejo v najemnikovo pravico do mirne uporabe doma.
Ali mora najemnik po prodaji stanovanja oditi?
Ne avtomatično. Stanovanjski zakon določa, da sprememba lastnika ne vpliva na obstoječe najemno razmerje. Kupec stanovanja vstopi v pravni položaj prejšnjega najemodajalca.
To pomeni, da novi lastnik praviloma prevzame:
obstoječo najemno pogodbo,
dogovorjeno višino najemnine,
pravice in obveznosti najemodajalca,
trajanje pogodbe,
dogovorjene odpovedne pogoje.
Prodaja sama po sebi ne izbriše veljavne pogodbe. Novi lastnik tudi ne more zahtevati, da se najemnik izseli naslednji dan samo zato, ker je kupil stanovanje.
Pred prodajo je zato pomembno, da lastnik kupca jasno obvesti o najemnem razmerju. Kupec mora vedeti, da kupuje zasedeno stanovanje in da bo moral spoštovati veljavni pravni položaj najemnika.
Ali lahko lastnik fotografira stanovanje za prodajni oglas?
Fotografiranje nepremičnine je treba ločiti od fotografiranja najemnikovega zasebnega življenja.
Najemnik lahko dovoli fotografiranje prostorov, vendar se morata stranki dogovoriti:
kateri prostori se bodo fotografirali,
kdaj bo fotografiranje potekalo,
kdo bo fotografije posnel,
kje bodo objavljene,
kako bodo zaščiteni osebni predmeti,
ali bodo fotografije po prodaji odstranjene.
Najemnik lahko pred fotografiranjem pospravi dokumente, družinske fotografije, zdravila, otroške predmete in drugo osebno vsebino. Fotograf ne sme brez potrebe zajemati podatkov, iz katerih bi bilo mogoče razbrati identiteto, navade ali zasebno življenje stanovalcev.
Lastnik naj ne uporablja starih fotografij, na katerih so vidni najemnikovi osebni predmeti, če za takšno objavo nima ustreznega dogovora.
Ali so kamere v najetem stanovanju dovoljene?
Videonadzor znotraj najetega stanovanja predstavlja enega najhujših možnih posegov v zasebnost najemnika.
Lastnik ne sme namestiti kamere v dnevni sobi, spalnici, kuhinji, kopalnici ali drugem prostoru, ki ga je oddal najemniku, samo zato, ker želi nadzirati uporabo svoje nepremičnine.
Najemnik med trajanjem pogodbe v stanovanju ustvarja svoj dom in zasebno življenjsko okolje. Dejstvo, da je kamera, modem ali druga snemalna naprava last lastnika, ne zmanjša najemnikove pravice do zasebnosti.
Informacijski pooblaščenec opozarja, da lahko slikovno snemanje brez privolitve, ki občutno poseže v posameznikovo zasebnost, sproži civilno in kazenskopravno varstvo. Neupravičeno slikovno snemanje lahko v določenih okoliščinah pomeni tudi kaznivo dejanje.
Tudi kadar se za določeno povsem zasebno snemanje pravila varstva osebnih podatkov ne uporabljajo v celoti, še vedno veljajo ustavna pravica do zasebnosti, varstvo osebnostnih pravic in pravila kazenskega prava.
Posebej problematične so:
skrite kamere,
naprave, za katere najemnik ne ve,
kamere z zvokom,
snemanje spalnice ali kopalnice,
oddaljen dostop lastnika do posnetkov,
stalno spremljanje obiskovalcev,
snemanje skupnega hodnika ali sosednjih vrat.
Pri kameri, ki snema skupne dele večstanovanjske stavbe ali površine drugih oseb, se vključijo tudi pravila Splošne uredbe o varstvu podatkov in Zakona o varstvu osebnih podatkov – ZVOP-2.
Kaj pa pametni zvonci, senzorji in alarmni sistemi?
Pametna naprava ni nujno samo tehnična oprema. Nekateri zvonci, alarmi, senzorji gibanja in sistemi pametnega doma shranjujejo sliko, zvok, čas prihodov ali podatke o uporabi stanovanja.
Lastnik mora najemnika pred začetkom najema jasno seznaniti:
katere naprave so nameščene,
katere podatke zbirajo,
ali se podatki shranjujejo,
kdo ima dostop,
kako dolgo se podatki hranijo,
ali je mogoče snemanje izključiti.
Alarmni senzor, ki zazna dim ali izliv vode, ni enak kameri, ki spremlja gibanje osebe po stanovanju. Kljub temu naj ima najemnik jasen pregled nad vsemi napravami, ki iz stanovanja pošiljajo podatke.
Kaj lahko naredi najemnik, če lastnik vstopa brez dovoljenja?
Najemnik naj se najprej odzove mirno in pisno. Lastnika naj opozori, da nenapovedani vstopi niso dogovorjeni in da mora prihod vnaprej uskladiti.
Koristno je shraniti:
sporočila in elektronsko pošto,
datume in ure vstopov,
fotografije,
posnetke morebitnih poškodb,
izjave prič,
podatke o osebah, ki so vstopile.
Če lastnik kljub opozorilu nadaljuje, lahko najemnik poišče pravno pomoč. Pri resnem ali ponavljajočem se posegu lahko pridejo v poštev posestno, civilno ali kazenskopravno varstvo. Pri nezakoniti obdelavi osebnih podatkov se lahko obrne tudi na Informacijskega pooblaščenca.
Če najemnik odkrije skrito kamero, naj napravo najprej dokumentira. Če obstaja sum kaznivega dejanja, naj se obrne na policijo in se izogne dejanjem, ki bi lahko uničila dokaze.
Najemnik zaradi spora ne sme samovoljno prenehati plačevati najemnine. Neplačilo bi ustvarilo nov problem in lahko lastniku dalo podlago za odpovedni postopek.
Kaj mora narediti lastnik, če sumi, da nastaja škoda?
Sum škode ni dovoljenje za samovoljen vstop. Lastnik naj najemniku pošlje pisno zahtevo za pregled in navede:
zakaj sumi, da nastaja škoda,
kaj želi preveriti,
kdo bo prišel,
koliko časa bo pregled trajal,
katere termine predlaga.
Če najemnik zahtevo brez upravičenega razloga zavrača, naj ga lastnik pisno opozori na zakonsko obveznost omogočanja dostopa. Naslednji korak ni vdor v stanovanje, ampak zakonit postopek za uveljavljanje pogodbenih pravic.
Lastnik se s samovoljnim vstopom izpostavi novemu sporu, čeprav je imel glede škode prvotno utemeljen pomislek.
Kako naj bo pravica do vstopa zapisana v pogodbi?
Najemna pogodba mora jasno določiti način in čas preverjanja pravilne uporabe stanovanja. Dobra klavzula ne varuje samo lastnika. Najemniku pokaže, kdaj lahko pričakuje obisk in v katerih primerih lahko lastnik zahteva dostop.
Primer uravnotežene določbe:
Najemnik bo najemodajalcu oziroma njegovemu pooblaščencu omogočil pregled pravilne uporabe stanovanja največ dvakrat letno. Najemodajalec mora pregled pisno napovedati najmanj tri delovne dni vnaprej, navesti razlog obiska in predlagati primeren termin. Dodatni dostop se omogoči zaradi nujnih popravil, odprave nevarnosti ali drugih posegov, ki jih določata zakon in ta pogodba. Najemodajalec brez soglasja najemnika ne sme vstopiti v stanovanje, razen kadar je takojšen poseg nujen za zaščito ljudi ali preprečitev večje škode.
Pri prodaji stanovanja ali iskanju novega najemnika se lahko doda ločena določba:
Najemnik bo po predhodnem pisnem dogovoru omogočil razumne oglede stanovanja. Ogledi se praviloma izvajajo v vnaprej dogovorjenih časovnih blokih in ob prisotnosti najemnika ali njegove pooblaščene osebe.
Gre za splošen primer. Pogodbeno določilo je treba prilagoditi konkretnemu najemu in ga pri zahtevnejših razmerjih preveriti s pravnim strokovnjakom.
Največ sporov prepreči preprost dogovor
Pri vstopu v oddano stanovanje se srečata dve močni pravici. Lastnik ima pravico zaščititi svojo nepremičnino. Najemnik ima pravico, da v njej živi kot v svojem domu, brez občutka stalnega nadzora.
Zakon najemniku ne dovoljuje, da lastniku prepreči vsak pregled ali nujno popravilo. Prav tako pa lastniku ne dovoljuje, da rezervni ključ spremeni v dovolilnico za nenapovedane obiske.
Najvarnejša rešitev je jasna pogodba, pisno obveščanje in razumen dogovor o terminih. Lastnik naj pove, zakaj želi vstopiti. Najemnik naj omogoči zakonit dostop. Oba pa naj razumeta, da oddano stanovanje med trajanjem najema ni več prostor, v katerega lahko ena stran vstopa brez upoštevanja druge.
Uporabljeni pravni in strokovni viri:
Informacijski pooblaščenec Republike Slovenije: videonadzor v stanovanju in varstvo zasebnosti.
Pogosta vprašanja
Ali lahko lastnik vstopi, ko najemnika ni doma?
Praviloma ne brez predhodnega dogovora. Odsotnost najemnika ne pomeni, da se je odpovedal zasebnosti ali posesti stanovanja.
Kolikokrat letno lahko lastnik pregleda stanovanje?
Zaradi preverjanja pravilne uporabe mora najemnik omogočiti vstop največ dvakrat letno. Popravila in resnično nujni posegi se presojajo ločeno.
Ali sme lastnik obdržati rezervni ključ?
Lahko ga ima, če je tako dogovorjeno, vendar ga ne sme uporabljati za samovoljne vstope. Pravila o uporabi rezervnega ključa naj določa pogodba.
Ali mora najemnik dovoliti ogled potencialnim kupcem?
Oglede je treba vnaprej uskladiti. Lastnik nima pravice do nenapovedanih ali neomejenih ogledov samo zato, ker stanovanje prodaja.
Ali prodaja stanovanja prekine najemno pogodbo?
Ne. Sprememba lastnika praviloma ne vpliva na obstoječe najemno razmerje. Novi lastnik vstopi v položaj prejšnjega najemodajalca.
Ali lahko lastnik namesti kamero v najeto stanovanje?
Videonadzor bivalnih prostorov brez vednosti in ustreznega soglasja najemnika praviloma pomeni hud poseg v zasebnost ter lahko sproži civilno ali kazenskopravno odgovornost.