Ali smo dosegli vrh cen stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji in na Hrvaškem?

Hrvaški nepremičninski trg je po mnenju Dubravka Ranilovića, predsednika Združenja za poslovanje z nepremičninami pri HGK, v kaotičnem stanju. V pogovoru za spletno stran tportal opozarja na kombinacijo nerealnih pričakovanj prodajalcev, pregretega trga in množice nereguliranih posrednikov, ki rušijo strokovne standarde.

Z Dušanom Lazarjem, direktorjem franšize C21, smo se pogovarjali o tem, ali je stanje nepremičninskega trga po njegovem opažanju podobno tudi pri nas. So cene stanovanjskih nepremičnin dosegle svoj vrh? Ali tudi letos beležimo upad transakcij? In ali kratkoročni najemi prek Airbnbja zares negativno vplivajo na trg dolgoročnih najemov?

V nadaljevanju:

Promet v Zagrebu drastično upada. Kaj se dogaja v Ljubljani?

Smo dosegli vrh cen stanovanjskih nepremičnin na Hrvaškem in v Sloveniji?

Ali Aribnb res negativno vpliva na stanovanjski trg?

Slovenska zakonodaja je nenaklonjena lastnikom nepremičnin

V Zagrebu promet medletno manjši za četrtino, cene rabljenih stanovanj so pretirane

Od leta 2015 so se cene nepremičnin na Hrvaškem skoraj podvojile, v Zagrebu pa povprečna cena kvadratnega metra znaša okoli 3.000 evrov. Hkrati je tudi v hrvaški prestolnici situacija podobna kot pri nas – ob zviševanju cen se število transakcij občutno zmanjšuje. V Zagrebu naj bi promet upadel za kar 25 odstotkov. Glavni razlog? Vse več lastnikov rabljenih stanovanj zahteva cene, ki jih trg ni več pripravljen sprejeti.

»Kupci ne kupujejo, ker cene nimajo več realne osnove. Prodajalci, predvsem rabljenih stanovanj, bodo morali korigirati cene, drugače ne bo šlo,« opozarja Dubravko Ranilović. Poudarja tudi, da se razkorak med oglaševano in realizirano ceno običajno giblje med 5 in 10 odstotki, pri čemer se številna stanovanja sploh ne prodajo, preprosto zato, ker so precenjena.

Lazar v Ljubljani medtem opaža nasprotno: »V Sloveniji v zadnjih mesecih beležimo rahel porast transakcij. Gre za splošen trend, ki se kaže tako v večjih mestih kot širše po državi. Avgust je bil pri nas rekorden, september pa bodo številke verjetno še boljše,« pravi. A podobno kot Ranilović poudarja, da so bile cene rabljenih stanovanj v Ljubljani res pretirane.

»Pri rabljenih stanovanjih, predvsem tistih slabše kakovosti, so bila pričakovanja prodajalcev dolgo časa povsem nerealna. Pričakovane cene so pogosto dosegale cene novogradenj, kar ni bilo vzdržno. V zadnjih mesecih pa opažamo premik k bolj realnim cenam, kar se odraža tudi v rekordnem avgustu, ko so se številna stanovanja hitro prodala prav zaradi ustrezno prilagojene cenovne politike.«

Smo dosegli vrh cen stanovanjskih nepremičnin?

Čeprav na Hrvaškem Ranilović ne napoveduje drastičnega padca cen, verjame, da je korekcija neizogibna – predvsem pri rabljenih stanovanjih z napihnjenimi cenami. Kot pravi: »Ljudem je težko priznati, da njihova nepremičnina ni vredna toliko, kot so si predstavljali. A trg jih bo prisilil v realnost.«

Kaj pa v Sloveniji? »Pri novih stanovanjih smo verjetno dosegli zgornjo mejo,« ocenjuje Lazar. »V Ljubljani se cene gibljejo okoli 6.000 evrov na kvadratni meter, v večjih mestih približno 4.000 evrov, drugod po Sloveniji okoli 3.000 evrov. Cene so se ustalile in večjih rasti ne pričakujemo. Morebitni dvig bo omejen na raven inflacije.« Medtem ko se slovenski trg umirja z le 5 do 10-odstotnim upadom aktivnosti, pri čemer promet v nekaterih agencijah celo raste, na Hrvaškem v zadnjem letu beležijo prehod iz izjemne rasti v fazo naravnega ohlajanja. »Century je na Hrvaškem več kot podvojil promet, kar kaže, kako močna je bila rast, a cene kljub umiritvi ostajajo visoke. V določenih primerih so se že približale slovenskim, čeprav so tam povprečne plače bistveno nižje.«

Ali Airbnb res negativno vpliva na stanovanjski trg?

Po mnenju Ranilovića je nacionalna stanovanjska politika Hrvaške šele v zametkih. Prvič po osamosvojitvi se država loteva celostne stanovanjske strategije, ki vključuje olajšave za nakup prve nepremičnine, povračilo DDV-ja in ukrepe za aktivacijo praznih stanovanj. Hrvaška naj bi imela kar 600.000 praznih stanovanj, večina v slabem stanju. Ena od pobud predvideva, da lastniki prejmejo 60 odstotkov predvidenih prihodkov vnaprej, če stanovanje oddajo prek državne agencije APN.

V središču pozornosti je tudi pereča tema kratkoročnega turističnega najema, ki po besedah Ranilovića negativno vpliva na celotno družbo: »To je rak-rana. Ljudje se ne izobražujejo, temveč lovijo hiter zaslužek. Socialna mobilnost pade, edina valuta postane denar.«

Lazar ima na kratkoročno oddajanje drugačen pogled: »V Sloveniji je ponudbe prek Airbnbja relativno malo. Več kot polovica enot, ki so oglaševane kot stanovanja, so v resnici sobe s kopalnico v hišah ali poslovnih prostorih – to niso enote, ki bi bile primerne za dolgoročno bivanje,« pojasnjuje. Poudarja, da je boj proti sobodajalcem napačna smer. Po njegovem mnenju bi se stanovanja, če bi bila sprejeta nova, strožja zakonodaja, le dražje prodala ali oddala, s čimer bi cene dodatno narasle. »Namesto represije bi morali v turizem vlagati in ga razvijati kot ključno prednost države,« je prepričan direktor franšize Century 21.

Slovenska zakonodaja nenaklonjena lastnikom nepremičnin

Lazar se nazadnje dotakne še težave, ki po njegovem mnenju močno prispeva k nenaklonjenosti lastnikov, da bi svoje enote oddajali dolgoročno: »Zakonodaja v Sloveniji je izrazito nenaklonjena lastnikom, ki bi oddajali stanovanja dolgoročno. Imamo enega višjih davkov, najemodajalci niso zaščiteni, birokratske ovire so nesorazmerne,« opozarja.

Pogosta vprašanja

Ali so cene stanovanj v Ljubljani res dosegli vrh?

Po besedah Dušana Lazarja smo pri novih stanovanjih v Ljubljani verjetno dosegli zgornjo mejo cen – okoli 6.000 €/m². Večje rasti ni pričakovati.

Se bo na Hrvaškem trg res ohladil ali gre le za začasen zastoj?

V Zagrebu je promet upadel za kar 25 %, kar kaže na začetek tržnega ohlajanja – ne le začasen zastoj, ampak korekcijo po obdobju močne rasti.

Kakšen vpliv ima Airbnb na stanovnajski trg?

V Sloveniji ima Airbnb majhen vpliv, saj je takih stanovanj malo. Na Hrvaškem pa po mnenju stroke negativno vpliva na dostopnost stanovanj in socialno strukturo.

Kaj se dogaja s cenami rabljenih stanovanj v Ljubljani?

Cene rabljenih stanovanj v Ljubljani se znižujejo, predvsem pri enotah slabše kakovosti z nerealnimi pričakovanji prodajalcev. Trg se prilagaja realnim vrednostim.