Cena nepremičnine sama po sebi ne pove, ali si ljudje v določeni državi lahko privoščijo lastni dom. Stanovanje za 300.000 evrov ima povsem drugačno težo v državi, kjer gospodinjstvo zasluži 30.000 evrov letno, kot v državi, kjer letni dohodek dosega 90.000 evrov.
Zato analitiki dostopnost nepremičnin pogosto merijo z razmerjem med mediano cene nepremičnine in mediano letnega dohodka gospodinjstva. Nižje razmerje pomeni boljšo dostopnost. Višje razmerje kaže, da so cene stanovanj in hiš močno ušle dohodkom.
Najnovejši podatki UN-Habitat kažejo, da je svetovno razmerje naraslo z 9,3 leta 2010 na 11,2 leta 2023. Slovenija je dosegla 12,1 in se tako uvrstila nad svetovno povprečje. ZDA so bile pri 4,5, Italija pri 9,7, Avstrija pri 10,3 in Nemčija pri 10,7.
Kaj pomeni razmerje med ceno nepremičnine in dohodkom
Osnovna enačba je preprosta:
razmerje cena–dohodek = mediana cene nepremičnine ÷ mediana letnega dohodka gospodinjstva
Razmerje 3 pomeni, da mediana cene nepremičnine ustreza trem celotnim letnim dohodkom medianega gospodinjstva. Razmerje 12 pomeni, da cena predstavlja dvanajst letnih dohodkov.
To ne pomeni, da lahko gospodinjstvo nepremičnino kupi po dvanajstih letih varčevanja. Gospodinjstvo mora iz istega dohodka plačevati hrano, energijo, prevoz, davke in druge življenjske stroške. Poleg tega kazalnik ne vključuje obresti, bančnih stroškov, zavarovanja, vzdrževanja in stroškov nakupa.
UN-Habitat kot običajno orientacijsko mejo dostopnosti navaja razmerje do 3. Razmerje nad 5 označuje kot resno nedostopnost. Več kot polovica držav v najnovejšem naboru presega vrednost 9.
Kako smo primerjali podatke od leta 2010 do 2025
Za pošteno primerjavo moramo ločiti tri podatkovne ravni.
UN-Habitat omogoča najširšo svetovno primerjavo. Njegovo poročilo World Cities Report 2026 zajema več kot 180 držav in uporablja razmerje med mediano cene nepremičnine ter mediano letnega dohodka gospodinjstva. Zadnji celoviti podatki se nanašajo na leto 2023.
OECD objavlja podatke tudi do leta 2025, vendar ne prikazuje števila letnih dohodkov. Njegov kazalnik je indeks, pri katerem leto 2015 predstavlja vrednost 100. OECD nominalni indeks cen stanovanj deli z nominalnim razpoložljivim dohodkom na prebivalca. Kazalnik je primeren za spremljanje gibanja znotraj države, ne pa za neposredno primerjavo absolutnih ravni med državami.
Numbeo ponuja zgodovinske posnetke za leti 2010 in 2025, vendar uporablja drugačen model. Predpostavlja 90 kvadratnih metrov veliko stanovanje in družinski neto dohodek v višini 1,5 povprečne neto plače. Podatke sestavljajo prispevki uporabnikov in podatki, ki jih Numbeo zbira iz dodatnih virov. Zato jih uporabljamo kot orientacijo za smer gibanja, ne kot uradno statistiko.
Svetovna dostopnost nepremičnin se je močno poslabšala
Svetovno razmerje med cenami nepremičnin in dohodki je med letoma 2010 in 2023 naraslo z 9,3 na 11,2. To pomeni približno 20-odstotno poslabšanje dostopnosti.
Cene nepremičnin so torej na svetovni ravni rasle hitreje od dohodkov gospodinjstev. Najvišje regionalno razmerje je UN-Habitat izmeril v osrednji in južni Aziji, kjer je doseglo 16,8.
Pri tem ne gre samo za draga svetovna mesta. Visoka razmerja se pojavljajo tudi v državah z nižjimi dohodki, kjer omejena ponudba stanovanj, slabši dostop do financiranja in močno neformalno gospodarstvo dodatno zmanjšujejo možnosti gospodinjstev.
Kje so nepremičnine glede na dohodke najbolj dostopne
Po podatkih UN-Habitat imata najnižje razmerje Savdska Arabija in Združeni arabski emirati, obe z vrednostjo 3,0. Sledi Južna Afrika z vrednostjo 3,4, ZDA pa z vrednostjo 4,5 zasedajo sedmo mesto med najdostopnejšimi državami v tem podatkovnem naboru.
Nizko državno razmerje še ne pomeni, da lahko vsak prebivalec brez težav kupi dom. Kazalnik primerja dve mediani, ne upošteva pa kreditne sposobnosti, velikosti potrebnega pologa, socialnega položaja, regionalnih razlik ali dostopa posameznih skupin do stanovanjskih programov.
Med državami Evropske unije ima v tem podatkovnem naboru najnižje razmerje Belgija z 6,5. Tesno ji sledi Danska z 6,6. Nizozemska dosega 7,2, Španija pa 7,8.
V katerih državah so nepremičnine najmanj dostopne
Na drugem koncu lestvice je Sirija z razmerjem 86,7. Sledita Šrilanka z 40,8 in Kitajska s 34,6. Med zelo nedostopne trge se uvrščajo tudi Filipini, Nigerija, Južna Koreja, Iran in Monako.
Takšne skrajne vrednosti zahtevajo previdno razlago. Razmerje ne pove, koliko gospodinjstev dejansko kupuje nepremičnine, kako velik je formalni trg ali kako dostopni so stanovanjski krediti. UN-Habitat opozarja, da preprosti kazalniki ne zajamejo razlik v lokalnih življenjskih stroških, stanovanjskih politikah, strukturi kupcev in kakovosti stanovanj.
Med državami Evropske unije ima v pregledanem naboru najvišje razmerje Češka z 14,9. Sledijo Madžarska s 14,6, Poljska s 13,3 ter Hrvaška in Slovaška z 13,2.
Kako se Slovenija primerja z ZDA in evropskimi državami
Slovenija je z razmerjem 12,1 zasedla 131. mesto med 181 državami, pri čemer prvo mesto pomeni najboljšo dostopnost. Uvrstila se je v manj dostopno tretjino svetovnega nabora.
Slovenija je po tem kazalniku manj dostopna od ZDA, Belgije, Danske, Nizozemske, Španije, Italije, Avstrije, Nemčije in Francije. Bolje se uvršča od Portugalske, Hrvaške, Slovaške, Češke in Srbije.
Največja razlika se pokaže pri primerjavi z ZDA. Mediana ameriške nepremičnine predstavlja 4,5 mediana letnega dohodka gospodinjstva, slovenska pa 12,1. Razmerje v Sloveniji je tako približno 2,7-krat višje.
Kaj se je spremenilo med letoma 2010 in 2025
Naslednja primerjava temelji na zgodovinskih posnetkih Numbeo. Ker Numbeo ne uporablja enake metodologije kot UN-Habitat, podatki prikazujejo predvsem smer in obseg sprememb znotraj njegovega modela.
*Za Slovenijo je uporabljen prvi razpoložljivi podatek iz leta 2011. Vir: Numbeo, zgodovinska posnetka 2010 in 2025.
Model Numbeo kaže največje poslabšanje v Avstriji, Švici in Nemčiji. V Španiji, Italiji in Franciji se je razmerje zmanjšalo. To ne pomeni nujno, da so se nominalne cene znižale. Razmerje lahko pade tudi takrat, ko dohodki rastejo hitreje od cen ali ko se spremeni sestava podatkovnega vzorca.
Slovenija je v tej orientacijski primerjavi ostala skoraj nespremenjena. Razmerje se je z 12,8 leta 2011 povečalo na 13,0 leta 2025. To pa ne pomeni, da so slovenske cene nepremičnin v tem obdobju mirovale. Pomeni samo, da sta se v modelu Numbeo cena stanovanja in ocenjeni družinski dohodek povečala v podobnem razmerju.
OECD pokaže drugačen pogled. Njegov slovenski indeks razmerja med cenami in dohodki je leta 2025 dosegel približno 118,4, pri čemer leto 2015 predstavlja vrednost 100. Razmerje je bilo tako približno 18,4 odstotka nad ravnjo iz leta 2015, vendar nekoliko nižje kot leta 2024.
Zakaj nizko razmerje v ZDA ne pomeni poceni stanovanj povsod
Ameriško državno razmerje 4,5 lahko ustvari vtis, da so nepremičnine v ZDA splošno dostopne. Razlike med mesti so v resnici ogromne.
Poročilo Demographia 2025, ki obravnava tretje četrtletje 2024, je primerjalo 95 večjih stanovanjskih trgov v osmih državah. Pittsburgh je dosegel razmerje 3,2. San Jose je bil pri 12,1, Los Angeles pri 11,2, Hongkong pri 14,4 in Sydney pri 13,8.
San Jose je bil torej po tem kazalniku enako nedostopen kot Slovenija na državni ravni. Ameriško povprečje znižujejo številni cenejši trgi v notranjosti države, medtem ko so večji deli Kalifornije za gospodinjstva s srednjimi dohodki bistveno manj dostopni.
Tudi to še ni celotna slika. Banka za mednarodne poravnave opozarja, da običajno razmerje med ceno in dohodkom ne upošteva stroškov financiranja. Višje obrestne mere lahko dostopnost močno poslabšajo tudi takrat, ko se razmerje med ceno in dohodkom ne spremeni.
Kaj mora slovenski kupec izračunati pred nakupom
Razmerje cena–dohodek je dober prvi opozorilni kazalnik, ni pa osebni nakupni proračun.
Kupec mora najprej primerjati ceno izbrane nepremičnine s svojim dejanskim letnim neto dohodkom gospodinjstva. Nato mora ločeno izračunati lastna sredstva za polog, aro, cenitev, notarske storitve, zemljiško knjigo, morebitno posredovanje, selitev in začetna popravila.
Naslednji korak je mesečni obrok. Kupec naj preveri, koliko bi obrok znašal pri trenutni obrestni meri in koliko ob morebitnem povišanju spremenljive obrestne mere. Po nakupu mu mora ostati tudi ustrezna denarna rezerva za nepričakovane stroške.
Slovensko razmerje 12,1 kaže močan pritisk na kupce, vendar ne pove, ali je posamezen nakup smiseln. Odločitev določajo lokacija, cena konkretne nepremičnine, dohodki, polog, kreditni pogoji in dolgoročna finančna stabilnost gospodinjstva.
Dostopnost nepremičnin se ne meri samo s prodajno ceno
Svetovna dostopnost nepremičnin se je od leta 2010 občutno poslabšala. Globalno razmerje med cenami in dohodki je do leta 2023 naraslo za približno petino, več kot polovica držav pa presega razmerje 9.
Slovenija z vrednostjo 12,1 ni med največjimi svetovnimi skrajnostmi, vendar je slabše dostopna od svetovnega povprečja ter od ZDA, Italije, Avstrije, Nemčije in Francije. Bolje se uvršča od Portugalske, Hrvaške, Slovaške, Češke in Srbije.
Najdostopnejši državi po tem kazalniku sta Savdska Arabija in Združeni arabski emirati. Najvišje razmerje ima Sirija. V Evropski uniji se najbolje uvršča Belgija, najslabše pa Češka.
Za kupca je razmerje cena–dohodek uporaben kompas. Končno odločitev pa mora vedno povezati z višino pologa, mesečnim obrokom, obrestno mero, stroški nakupa, lokalnimi cenami in lastno finančno rezervo.
Sponzorski namig: varčevanje za nakup po strategiji Elementum
Sponzorski del – Elementum d.o.o.
Visoko razmerje med cenami in dohodki podaljšuje čas, ki ga gospodinjstvo potrebuje za zbiranje pologa. Pri tem ni pomemben samo znesek prihrankov, temveč tudi čas, likvidnost in tveganje.
Elementum v svoji Strategiji 7* med drugim predstavlja redne nakupe z enakimi denarnimi zneski, kombiniranje zlata in srebra ter spremljanje razmerja med njunima cenama. Strategija vsebuje sedem korakov, ki jih podjetje povezuje z nakupom, hrambo in upravljanjem plemenitih kovin.
Za varčevanje za nepremičnino je smiselno sredstva razdeliti glede na namen:
Denar za aro, polog in stroške nakupa mora ostati dovolj likviden, zlasti kadar je nakup načrtovan v kratkem obdobju.
Varnostna rezerva naj ostane ločena od denarja za nepremičnino.
Dolgoročni del prihrankov lahko po ustrezni presoji vključuje različne oblike naložb, med njimi tudi fizično zlato ali srebro.
Celotnega pologa ni smiselno izpostaviti nihanju cen plemenitih kovin tik pred načrtovanim nakupom. Zlato in srebro nista bančni depozit, njuna cena lahko pade, pri nakupu in prodaji pa nastanejo pribitki, razmiki med nakupno in odkupno ceno ter stroški hrambe ali zavarovanja. FINRA vlagateljem svetuje, naj pred nakupom pridobijo pisni pregled vseh stroškov in preverijo, kako se plemenite kovine vključujejo v celotno finančno strategijo.
Pri presoji Elementumove strategije naj bodo zato ključna vprašanja: kolikšen je skupni pribitek, koliko stane hramba, pod kakšnimi pogoji poteka odkup, koliko časa traja izplačilo in kakšna izguba bi nastala ob prodaji v neugodnem trenutku.
Vsebina tega razdelka je sponzorirana in informativna. Ne predstavlja individualnega finančnega, investicijskega, davčnega ali pravnega svetovanja.
Viri:
UN-Habitat, World Cities Report 2026: The Global Housing Crisis – Pathways to Action
UN-Habitat, poglavje o dostopnosti stanovanj
UN-Habitat, Nearly half of humanity caught in a global housing crisis
Visual Capitalist, Mapped: Home Prices vs. Incomes Around the World
OECD Data Explorer, Analytical House Price Indicators
OECD Affordable Housing Database, HM1.2 House Prices
Numbeo, metodologija kazalnikov nepremičninskega trga
Demographia, International Housing Affordability 2025
Banka za mednarodne poravnave, Housing Affordability
Elementum, Strategija 7 za fizične osebe*
Datum dostopa do spletnih virov: 5. avgust 2026.
Pogosta vprašanja
Kaj pomeni razmerje med ceno nepremičnine in dohodkom?
Kazalnik mediano cene nepremičnine deli z mediano letnega dohodka gospodinjstva. Razmerje 10 pomeni, da cena ustreza desetim celotnim letnim dohodkom.
Katero razmerje velja za dostopno?
UN-Habitat kot orientacijsko dostopno raven navaja razmerje do 3. Vrednosti nad 5 kažejo resno nedostopnost.
Je Slovenija manj dostopna od Nemčije, Avstrije in Italije?
Da. Slovenija dosega 12,1, Nemčija 10,7, Avstrija 10,3 in Italija 9,7. Nižje razmerje pomeni boljšo dostopnost.
Kje so nepremičnine najbolj in najmanj dostopne?
Po podatkih UN-Habitat sta najbolj dostopni Savdska Arabija in ZAE z razmerjem 3,0. Najvišje razmerje ima Sirija z 86,7.
Zakaj nizko razmerje v ZDA ne pomeni dostopnih stanovanj v vseh mestih?
Državno povprečje skriva velike lokalne razlike. Pittsburgh dosega 3,2, San Jose 12,1, Los Angeles pa 11,2.
Ali sta zlato in srebro primerna za varčevanje za polog?
Lahko predstavljata del dolgoročne rezerve, vendar nista primerna kot edina oblika kratkoročnega varčevanja. Cene nihajo, pomembni pa so tudi stroški nakupa, hrambe in prodaje.