Nakup stanovanja, hiše ali zemljišča na Hrvaškem se pogosto začne precej nedolžno. Kupec opazi oglas, pokliče agencijo in se dogovori za ogled. Šele na parkirišču pred nepremičnino mu agent ponudi dokument v podpis.
Na njem lahko piše »potrdilo o ogledu«, »evidenca stranke« ali »pogodba o posredovanju«. Razlika med temi dokumenti ni samo v naslovu. Eden potrjuje, da je kupec nepremičnino videl, drugi pa lahko ustvari obveznost plačila več tisoč evrov provizije.
Hrvaška je zato sprejela nov Zakon o posredovanju v prometu z nepremičninami, ki od 7. julija 2026 jasneje ureja oglaševanje, oglede, pogodbe, provizije in odgovornost nepremičninskih posrednikov. Zakon kupcem prinaša več zaščite, vendar agencijske provizije ni splošno ukinil.
Za slovenske kupce je najpomembnejše, da pred podpisom razumejo, v kakšnem odnosu nastopa agencija. Agencija lahko zastopa prodajalca, kupca ali obe strani. Vsaka od teh možnosti prinaša drugačne storitve, stroške in obveznosti.
Kaj se je na Hrvaškem spremenilo 7. julija 2026
Hrvaški sabor je novi Zakon o posredovanju v prometu z nepremičninami sprejel 19. junija 2026. Zakon so 29. junija objavili v Narodnih novinah št. 69/2026, veljati pa je začel osmi dan po objavi, torej 7. julija 2026.
Pravni vir: Narodne novine, Zakon o posredovanju u prometu nekretnina, NN 69/2026. Zakon določa pogoje za delo agencij in agentov, vsebino pogodb, pravila oglaševanja in ogledov, provizije, registre, strokovne pogoje, nadzor in globe.
Ministrstvo za gospodarstvo Republike Hrvaške je ob začetku veljavnosti poudarilo predvsem:
jasnejše informacije o storitvah in stroških,
strožja pravila oglaševanja,
prepoved pogojevanja ogleda s pogodbo,
preglednejše zaračunavanje provizij,
javno preverjanje posrednikov in agentov,
višje zahteve glede zavarovanja odgovornosti,
strožji nadzor nad nezakonitim posredovanjem.
Zakon predvsem ureja odnos med agencijo in njenim naročnikom. Ne nadomešča predpisov o lastništvu, gradnji, prostorskem urejanju, davkih ali vpisu v zemljiško knjigo.
Kako preverite, ali agencija sploh sme opravljati posredovanje
Posredovanje lahko opravlja samo podjetje ali samostojni podjetnik, ki izpolnjuje zakonske pogoje in ima odločbo hrvaškega ministrstva. Hrvaška gospodarska zbornica, HGK, vodi javni Register posrednikov in Imenik agentov.
Preden kupec podpiše dokument ali nakaže denar, naj preveri dve stvari:
ali je v registru vpisana nepremičninska agencija,
ali je v imeniku vpisan agent, ki vodi postopek.
Vpis podjetja in vpis posameznega agenta nista ista stvar. Zakon zahteva, da ima posrednik najmanj enega strokovno usposobljenega agenta, zaposlenega za polni delovni čas. Agent mora imeti opravljen strokovni izpit, vpis v imenik in lahko na podlagi pogodbe o zaposlitvi dela samo za enega posrednika.
Agencija mora vsako leto dokazati, da še vedno izpolnjuje pogoje za delo. Med drugim mora imeti zaposlenega usposobljenega agenta in veljavno zavarovanje poklicne odgovornosti.
Če imena podjetja ali agenta ni mogoče najti, naj kupec postopek ustavi in zahteva pisno pojasnilo.
Ali mora kupec pred ogledom podpisati pogodbo
Ne.
Agencija, ki na podlagi pogodbe s prodajalcem oglašuje nepremičnino, ogleda ne sme pogojevati s tem, da kupec predhodno podpiše pogodbo o posredovanju.
To je ena najpomembnejših sprememb za kupce. V preteklosti so nekatere agencije zainteresiranemu kupcu šele tik pred ogledom izročile pogodbo, s katero se je ta zavezal k plačilu provizije. Kupec dokumenta pogosto ni prebral ali pa ni želel izgubiti možnosti ogleda.
Po novi ureditvi lahko agent ob ogledu zahteva podpis potrdila o ogledu. S tem dokumentom agencija prodajalcu dokazuje, komu je pokazala nepremičnino.
Potrdilo o ogledu:
ni pogodba o posredovanju,
kupca ne sme spremeniti v naročnika agencije,
ne sme vsebovati obveznosti plačila posredniške provizije.
Kupec naj kljub temu prebere celoten dokument. Njegova pravna narava ni odvisna samo od naslova. Če dokument z naslovom »potrdilo o ogledu« vsebuje ceno storitve, odstotek provizije, splošne pogoje ali obveznost plačila, naj ga kupec ne podpiše brez dodatnega preverjanja.
Ali je agencijska provizija za kupce ukinjena
Ne. Novi zakon provizije za kupca ni splošno prepovedal.
Zakon določa, da agencija provizije ne sme zahtevati od kupca, najemnika ali druge osebe, ki z njo ni sklenila pogodbe o posredovanju. Sam telefonski klic, odgovor na oglas, ogled ali pogajanje s prodajalcem zato še ne ustvarijo obveznosti plačila.
Kupec lahko postane naročnik agencije, če z njo prostovoljno sklene svojo pisno pogodbo o posredovanju. V pogodbi mora biti jasno navedeno:
katere storitve bo agencija opravila za kupca,
koliko znaša provizija,
kdo jo plača,
kateri dodatni stroški lahko nastanejo,
na podlagi katerega cenika so določili plačilo.
To pomeni, da agencija kupcu ne sme zaračunati provizije samo zato, ker je že sklenila pogodbo s prodajalcem.
Lahko pa kupcu ponudi dodatno storitev: iskanje ustrezne nepremičnine, pregled dokumentacije, pomoč pri pogajanjih, usklajevanje pogodbenega postopka ali druge dogovorjene naloge. Če kupec takšno storitev sprejme in podpiše pogodbo, lahko nastane obveznost plačila.
Kdaj lahko agencija zaračuna provizijo obema stranema
Agencija lahko za isto nepremičnino dela za prodajalca in kupca, vendar mora z vsakim skleniti ločeno pogodbo o posredovanju. Pred podpisom mora obema stranema pisno predstaviti posamezno provizijo in skupni znesek vseh provizij.
Zakon dodatno omejuje skupno plačilo.
Če imata prodajalec in kupec vsak svojo pogodbo ter provizijo plačujeta oba, skupni znesek ne sme preseči najvišje provizije, ki jo določa veljavni cenik agencije.
Če ima agencija pogodbo z obema stranema, pogodbi pa določata, da provizijo plača samo ena stran, lahko tej strani zaračuna največ polovico najvišjega zneska iz veljavnega cenika.
Zakon ne določa ene splošne provizije, ki bi veljala za vse agencije. Višino še vedno urejajo pogodba, cenik agencije in zakonske omejitve.
Kupec naj zato ne sprejme samo ustnega odgovora, denimo »provizija je standardna«. Zahteva naj:
veljavni cenik,
podatek, ali je v znesku vključen DDV,
seznam storitev, ki jih cena pokriva,
podatek, ali agencijo plačuje tudi prodajalec,
skupni znesek vseh dogovorjenih provizij.
Kdaj nastane pravica agencije do plačila
Agencija praviloma pridobi pravico do provizije šele, ko stranki skleneta posel, za katerega je posredovala. Pogodba lahko določi, da pravica nastane že ob sklenitvi predpogodbe.
Agencija ne sme zahtevati delnega ali celotnega predplačila provizije pred sklenitvijo pogodbe oziroma predpogodbe, če sta se stranki dogovorili, da pravica nastane že takrat.
Dodatne storitve, ki ne sodijo v osnovno posredovanje, lahko zaračuna samo, če jih je z naročnikom posebej dogovorila. Zaračuna lahko dejanske stroške, ki morajo biti vnaprej opredeljeni.
Kupec mora razlikovati med:
posredniško provizijo,
stroški odvetnika,
stroški prevodov,
notarskimi stroški,
cenitvijo,
geodetskimi storitvami,
drugimi posebej naročenimi storitvami.
Agencija teh stroškov ne sme skriti v nejasne izraze, kot so »administrativni stroški« ali »stroški obdelave«, ne da bi navedla njihovo vrsto, višino in plačnika.
Kaj mora vsebovati pogodba o posredovanju
Pogodba mora biti pisna in sklenjena za določen čas. Če stranki trajanja ne določita, zakon šteje, da pogodba velja 12 mesecev.
Vsebovati mora najmanj:
podatke o agenciji in naročniku,
predmet posredovanja,
vrsto in bistveno vsebino načrtovanega posla,
višino posredniške provizije,
dodatne storitve in stroške,
podatke o tem, kdo dodatne stroške plača,
registrsko številko posrednika.
Sestavni del pogodbe mora biti veljavni cenik z datumom in letom. Cenik morata podpisati agencija in naročnik.
Kupec naj pred podpisom preveri tudi:
datum začetka in konca pogodbe,
možnosti odpovedi,
obveznosti po prenehanju pogodbe,
ali pogodba velja samo za eno nepremičnino ali širše iskanje,
ali vsebuje pooblastilo za sklepanje poslov,
v katerih primerih mora povrniti dodatne stroške.
Pogodba za določen čas lahko preneha z iztekom ali odpovedjo ene od strank. Če kupec pozneje sklene posel, ki je neposredna posledica dela agencije pred prenehanjem pogodbe, lahko agencija še vedno zahteva provizijo.
Kaj pomeni izključno posredovanje
Izključna pogodba pomeni, da naročnik za isti posel v času njenega trajanja ne sme vključiti druge agencije.
Takšna omejitev mora biti izrecno zapisana. Agencija mora naročnika pred podpisom opozoriti na njene pravne posledice.
Če prodajalec med trajanjem izključne pogodbe nepremičnino proda prek drugega posrednika, lahko prvotna agencija zahteva dogovorjeno provizijo in povrnitev posebej dogovorjenih stroškov.
Slovenski kupec se bo z izključno pogodbo srečal redkeje kot prodajalec. Vseeno mora preveriti, ali mu agencija predlaga pogodbo, ki ga za daljše obdobje zavezuje, da vse nakupe na določenem območju izvede samo prek nje.
Agencija nepremičnine ne sme oglaševati brez soglasja lastnika
Novi zakon določa, da agencija nepremičnine ne sme oglaševati brez predhodno sklenjene pogodbe o posredovanju z njenim lastnikom. V oglasu mora razkriti ime podjetja ter naslov sedeža oziroma povezavo do podatkov o poslovalnicah.
Določba želi omejiti prakso, pri kateri so agencije brez dovoljenja kopirale fotografije in opise zasebnih oglasov. Ista nepremičnina se je zato lahko pojavila pri več posrednikih, včasih z različnimi cenami in zastarelimi podatki.
Vendar zakon ne prepoveduje, da lastnik isto nepremičnino zaupa več agencijam. Če ima vsaka veljavno pogodbo, lahko vse objavijo svoj oglas.
Oglas pri registrirani agenciji zato še ni dokaz, da je z nepremičnino pravno vse urejeno. Dokazuje predvsem, da bi morala imeti agencija pogodbeno podlago za oglaševanje.
Kaj mora agencija preveriti pred prodajo
Zakon od posrednika zahteva večjo strokovno skrbnost. Agencija mora med drugim:
naročnika seznaniti s povprečno tržno ceno primerljivih nepremičnin,
pridobiti in pregledati listine o lastništvu ali drugi stvarni pravici,
ustrezno predstaviti nepremičnino,
pri zemljišču preveriti njegovo namensko rabo,
naročnika obvestiti o pomembnih okoliščinah, ki jih pozna ali bi jih morala poznati.
To so pomembne obveznosti, vendar imajo svoje meje.
Agencija praviloma nastopa kot posrednik. Ni nujno, da kupcu zagotovi enako neodvisno pravno presojo kot odvetnik, ki zastopa izključno kupčeve interese.
Kadar agencija zastopa prodajalca, je njen naročnik prodajalec. Kupec zato ne sme avtomatično sklepati, da agent hkrati varuje tudi njegove interese.
Česa agencija kupcu ne more avtomatično zagotoviti
Tudi po novem zakonu mora kupec samostojno oziroma s svojim strokovnjakom preveriti:
kdo je vpisan kot lastnik,
ali obstajajo hipoteke, služnosti, zaznambe ali spori,
ali se podatki zemljiške knjige ujemajo s katastrom,
ali ima objekt ustrezno gradbeno in uporabno dokumentacijo,
ali je dejanska površina enaka vpisani površini,
ali so prizidki, terase in pomožni objekti legalni,
ali obstajajo dolgovi ali druge obveznosti, povezane z nepremičnino,
ali prostorski akt omogoča načrtovano uporabo.
Hrvaški državni portal kupcem priporoča, naj pred nakupom preverijo zemljiškoknjižni izpisek ter od lastnika zahtevajo gradbeno dokumentacijo, uporabno dovoljenje in energetsko izkaznico. Zemljiškoknjižni izpisek predstavlja temeljni dokaz vpisanega lastništva in drugih pravic.
Podatke iz zemljiške knjige in katastra lahko kupec preveri prek hrvaškega sistema Uređena zemlja. Vendar mora razumeti razliko: kataster prikazuje predvsem tehnične podatke, zemljiška knjiga pa pravice na nepremičnini.
Kaj novi zakon pomeni posebej za slovenskega kupca
Slovenski državljan kot državljan Evropske unije lahko stanovanje ali hišo na Hrvaškem praviloma pridobi pod enakimi pogoji kot hrvaški državljan in za običajen nakup ne potrebuje posebnega soglasja hrvaškega ministra. Pri posebnih vrstah zemljišč ali območij je treba pogoje preveriti ločeno.
Novi zakon za Slovenca ne ustvarja posebnega postopka. Daje mu enake pravice v razmerju do nepremičninske agencije kot domačemu kupcu.
V praksi pa ima tuji kupec nekaj dodatnih tveganj:
ne pozna lokalnega trga in običajnih cen,
težje presodi kakovost dokumentacije v hrvaščini,
lahko zamenja agenta za neodvisnega pravnega svetovalca,
zaradi oddaljenosti hitreje podpiše pooblastilo,
pogosto nakaže rezervacijo, še preden preveri dokumente,
težje spremlja poznejši vpis lastninske pravice.
Zato naj slovenski kupec pred podpisom predpogodbe ali plačilom rezervacije pridobi neodvisno pravno razlago dokumentacije.
Ali lahko agencija zahteva rezervacijo
Novi Zakon o posredovanju ureja predvsem posredniško pogodbo in provizijo. Vsakega zneska z nazivom »rezervacija« ni mogoče avtomatično enačiti s provizijo.
Pred nakazilom mora kupec zahtevati pisni odgovor na naslednja vprašanja:
komu nakazuje denar,
na kateri pravni podlagi,
ali se znesek všteje v kupnino,
kdo denar hrani,
pod katerimi pogoji se denar vrne,
kaj se zgodi, če dokumentacija ni urejena,
kaj se zgodi, če prodajalec odstopi,
ali denar predstavlja aro, predujem, rezervacijo ali plačilo storitve.
Kupec naj denarja ne nakaže samo na podlagi oglasa, telefonskega pogovora ali kratkega sporočila. Naslov dokumenta ni dovolj; odločilna je njegova vsebina.
Kako je urejeno zavarovanje odgovornosti agencije
Agencija mora imeti zavarovanje poklicne odgovornosti za škodo, ki jo pri posredovanju povzroči naročniku ali tretjim osebam.
Novi zakon določa najmanj:
100.000 evrov kritja za posamezni škodni dogodek,
300.000 evrov za vse zahtevke v enem zavarovalnem letu.
Zavarovanje kupcu daje dodatno varnost, vendar ne pomeni, da bo zavarovalnica povrnila vsako izgubo. Pri morebitnem zahtevku je treba dokazati škodo, odgovornost posrednika in povezavo med njegovim ravnanjem ter nastalo posledico.
Zavarovanje prav tako ne nadomešča kupčevega preverjanja nepremičnine.
Kakšne globe grozijo agencijam
Za kršitve pravil o pogodbah, oglaševanju, ogledih, evidencah in skupnem znesku provizij zakon za agencijo oziroma posrednika predvideva globo od 3.000 do 6.000 evrov. Odgovorna oseba v podjetju lahko prejme globo od 1.000 do 3.000 evrov.
Za opravljanje dejavnosti brez izpolnjenih pogojev ali brez odločbe ministrstva lahko globa za pravno osebo oziroma samostojnega podjetnika znaša od 15.000 do 30.000 evrov. Tržni inšpektor lahko nezakonito dejavnost tudi prepove.
Agent, ki ni vpisan v imenik ali hkrati dela za več posrednikov, se lahko kaznuje z globo od 3.000 do 6.000 evrov.
Nadzor nad zakonom izvajajo hrvaško ministrstvo, Državni inšpektorat in HGK v okviru svojih pristojnosti.
Opozorilni znaki, pri katerih naj kupec postopek ustavi
Kupec naj bo previden, kadar agent:
pred ogledom zahteva podpis pogodbe o posredovanju,
trdi, da podpisuje samo evidenco, dokument pa vsebuje provizijo,
noče pokazati cenika,
provizijo razloži samo ustno,
ne pove, ali ga plačuje tudi prodajalec,
zahteva plačilo celotne provizije pred sklenitvijo posla,
ne navede registrske številke posrednika,
oglašuje nepremičnino brez podatkov o agenciji,
zahteva nakazilo na zasebni račun agenta,
kupca odvrača od neodvisnega pravnega pregleda,
zahteva takojšnjo rezervacijo zaradi domnevnega drugega kupca,
ne zna pojasniti razlik med katastrom in zemljiško knjigo.
Posamezen znak še ne dokazuje prevare. Pomeni pa, da kupec potrebuje dodatna pojasnila in dokumente, preden nadaljuje postopek.
Praktični kontrolni seznam pred podpisom
Pred sodelovanjem s hrvaško nepremičninsko agencijo preverite:
Agencija in agent
Ali je agencija vpisana v javni register?
Ali je agent vpisan v imenik?
Ali se ime agencije ujema s podatki na pogodbi in računu?
Ali ima agencija objavljene splošne pogoje in cenik?
Ogled
Ali podpisujete samo potrdilo o ogledu?
Ali dokument vsebuje provizijo ali druge obveznosti?
Ali ste prejeli kopijo podpisanega dokumenta?
Provizija
Ali ste sami sklenili pogodbo o posredovanju?
Katere konkretne storitve agencija opravlja za vas?
Kolikšna je skupna cena z davkom?
Ali provizijo plačuje tudi prodajalec?
Kdaj natančno nastane obveznost plačila?
Nepremičnina
Kdo je zemljiškoknjižni lastnik?
Ali obstajajo hipoteke, služnosti ali zaznambe?Ali se kvadratura ujema z dokumentacijo?
Ali ima objekt ustrezna dovoljenja?
Ali je namenska raba zemljišča ustrezna?
Ali pogodbo pregleduje neodvisen pravnik?
Ali bo novi zakon res bolje zaščitil kupce
Zakon rešuje nekaj zelo konkretnih težav. Agent ne sme več pogojevati ogleda s pogodbo. Potrdilo o ogledu ne sme ustvariti obveznosti plačila. Agencija ne sme oglaševati brez pogodbe z lastnikom. Provizijo lahko zahteva samo od osebe, ki je z njo vzpostavila pogodbeno razmerje.
To so pomembne spremembe.
Toda zakon kupca ne more zaščititi pred nepremišljenim podpisom, neprebrano pogodbo ali nakupom pravno problematične nepremičnine. Učinek bo odvisen tudi od nadzora, sodne in inšpekcijske prakse ter tega, kako dosledno bodo kupci zahtevali jasne dokumente.
Hrvaška gospodarska zbornica mora po zakonu sprejeti tudi podrobnejše akte, med drugim pravila etičnega poslovanja. Prehodne določbe določajo šestmesečne roke za sprejetje več podzakonskih in splošnih aktov, do takrat pa del prejšnjih pravil ostaja v uporabi.
Zaključek
Novi hrvaški zakon kupcu ne zagotavlja brezplačne agencijske storitve. Zagotavlja pa mu jasnejšo izbiro.
Agencija ogleda ne sme pogojevati s podpisom pogodbe. Potrdilo o ogledu kupca ne sme zavezati k plačilu. Če agencija želi provizijo tudi od kupca, mora z njim skleniti ločeno pisno pogodbo, jasno opisati storitve in razkriti vse stroške.
Za slovenskega kupca je zato najpomembnejše vprašanje pred podpisom zelo preprosto:
Ali ta agencija samo zastopa prodajalca ali bom z današnjim podpisom tudi sam postal njen naročnik?
Odgovor mora biti zapisan v dokumentu, ne skrit v ustnem pojasnilu.
Tudi najbolj profesionalna agencija ne nadomešča preverjanja lastništva, bremen, dovoljenj, kvadrature in pogodbenih tveganj. Novi zakon lahko zmanjša nejasnosti pri posredovanju, varnost nakupa pa še vedno temelji na popolni dokumentaciji in premišljeni odločitvi kupca.
Glavni uporabljeni viri:
Uređena zemlja: javni sistem hrvaških zemljiških knjig in katastra.
Pogosta vprašanja
Ali moram hrvaški agenciji plačati provizijo, če sem oglas našel sam?
Ne avtomatično. Provizijo plačate samo, če ste z agencijo sklenili pisno pogodbo o posredovanju.
Ali lahko agencija zavrne ogled, če ne podpišem pogodbe?
Ogleda oglaševane nepremičnine ne sme pogojevati s predhodnim podpisom pogodbe o posredovanju. Lahko zahteva potrdilo o opravljenem ogledu.
Ali me potrdilo o ogledu zavezuje k plačilu?
Ne. Po zakonu potrdilo o ogledu ni pogodba in ne sme vsebovati obveznosti plačila posredniške provizije.
Ali lahko agencija zaračuna provizijo prodajalcu in kupcu?
Lahko, če ima z vsakim sklenjeno ločeno pogodbo in spoštuje omejitve skupnega zneska iz svojega veljavnega cenika.
Kako preverim hrvaško nepremičninsko agencijo?
Preverite javni Register posrednikov in Imenik agentov, ki ju vodi Hrvaška gospodarska zbornica.
Ali registrirana agencija jamči, da je nepremičnina legalna?
Ne. Kupec mora še vedno preveriti zemljiško knjigo, kataster, dovoljenja, bremena in skladnost dejanskega stanja z dokumentacijo.