Na največji evropski nepremičninski konferenci, Expo Real, ki se je odvijala v Nemčiji, je bila ena izmed osrednjih tem pomanjkanje stanovanjskih nepremičnin in cenovna nedostopnost tudi za ljudi, ki služijo povprečne plače. Ob poslušanju različnih panelov je bilo jasno – s težavo se soočajo praktično vse države članice, od Irske, Danske, Francije do Poljske.

Ena izmed držav, ki ima pomanjkanje stanovanjskih kapacitet, je Nizozemska. “Če si mladi ljudje ne morejo ustvarjati družin, ker si ne morejo privoščiti ustreznega doma, pomeni to konec naše družbe,” je na panelu, kjer je bila osrednja tema deljenje praks reševanja stanovanjske problematike, poudarila Mona Keijzer, nizozemska ministrica za stanovanjsko in prostorsko načrtovanje.

Kakšne rešitve ima za stanovanjsko krizo Nizozemska?

Kot je poudarila nizozemska ministrica, je reševanje stanovanjske krize zanjo ena izmed glavnih prioritet. Nizozemska sicer velja za eno najgosteje poseljenih držav v Evropi – na kvadratni kilometer tam živi okoli 526 prebivalcev, kar je skoraj petkratnik evropskega povprečja. Če pogledamo glavna mesta, je situacija naslednja: Amsterdam je približno petkrat bolj gosto naseljen kot Ljubljana. Po zadnjih podatkih v nizozemski prestolnici živi okoli 4.400 prebivalcev na kvadratni kilometer, medtem ko ima Mestna občina Ljubljana približno 1.080 prebivalcev na km².

Nizozemska je tako uvedla naslednje predloge:

Dve tretjini nepremičnin mora biti cenovno dostopnih

Občine pri novih projektih lahko zahtevajo, da je tretjina stanovanj socialnih (torej namenjenih najranljivejšim skupinam), tretjina mora biti dostopna za srednji razred, torej mora imeti regulirano najemnino ali ugodnejšo ceno nakupa, samo pri tretjini enot pa lahko ceno določa prosti trg. “Pri tem smo tudi zelo natančno definirali, kaj sploh pomeni cenovno dostopno,” je poudarila nizozemska ministrica.

Stroge najemne regulacije

Na Nizozemskem višina najemnine ni prepuščena prostemu trgu, temveč jo določa točkovni sistem (WWS), ki vsakemu stanovanju glede na velikost, energetsko učinkovitost, lokacijo in opremljenost dodeli določeno število točk. “V Amsterdamu zaradi hude stanovanjske stiske pri stanovanjih upoštevamo res vse – v točkovanje dodamo tudi, recimo, velikost umivalnika,” je poudarila Keijzer.

Kako to izgleda v praksi? Stanovanja z do 143 točkami spadajo v socialni najemni segment, kjer najemnina ne sme presegati približno 900 evrov mesečno. V segmentu srednjih najemnin (144–186 točk) je najvišja dovoljena cena okoli 1.180 evrov, medtem ko so šele nad 187 točkami dovoljena prosto oblikovana tržna razmerja. Vlada je omejila tudi letna povišanja najemnin – za socialni segment stanovanj največ 5 odstotkov, za srednji segment do 7,7 odstotka, in za proste tržne pogodbe največ 4,1 odstotka v letu 2025. Poleg tega morajo lastniki najemnikom ob sklenitvi nove pogodbe priložiti uradno analizo točk WWS, ki zagotavlja preglednost sistema.

Za predstavo – po zadnjih razpoložljivih podatkih je povprečna plača na Nizozemskem znašala približno tri tisoč evrov neto.

Tretjina stanovanj pod družbenim nadzorom

Približno 30 odstotkov vseh stanovanj na Nizozemskem je v lasti stanovanjskih skladov, t. i. woningcorporaties, ki delujejo kot neprofitne organizacije pod strogim državno-občinskim nadzorom. Njihova naloga je zagotavljati kakovostna, cenovno dostopna stanovanja za prebivalce z nižjimi dohodki, mlade in ranljive skupine. Ti skladi ne le oddajajo stanovanja, ampak tudi aktivno vlagajo v obnovo in energetsko učinkovitost obstoječega fonda. Sistem velja za enega najobsežnejših v Evropi.

Bi morala obstajati rešitev stanovanjske krize na evropski ravni?

Pomanjkanje stanovanjskih kapacitet je problem, s katerim se soočajo praktično vse države članice. Na panelu sta predstavnika zasebnega sektorja kot razlog za takšno stisko navajala predvsem birokracijo in nepredvidljivost predpisov, zaradi katerih je investiranje v gradnjo stanovanj za zasebni sektor tvegano.

Kljub težavam, ki so skupne praktično vsem državam članicam, je Eamon Ryan, irski predsednik Stanovanjskega svetovalnega odbora pri Evropski komisiji, prepričan, da rešitev ne more biti vseevropska: “Preveč je razlik v lokalnih skupnostih, da bi skušali uvesti rigidna pravila, ki ne upoštevajo specifičnih situacij posameznih držav in posameznih mest.”

Pogosta vprašanja

Zakaj ima Nizozemska tako stroga pravila glede stanovanj?

Zaradi velike gostote prebivalstva in pomanjkanja stanovanj država nadzoruje dostopnost in cene.

Kaj pomeni pravilo ⅓–⅓–⅓ pri gradnji novih stanovanj?

Tretjina stanovanj mora biti socialnih, tretjina dostopnih za srednji razred, tretjina pa tržnih.

Ali je stanovanjska kriza samo slovenski problem?

Ne. Z njo se soočajo skoraj vse članice EU, tudi bogate države kot so Irska, Francija in Nizozemska.