Oddajate nepremičnino? Pripravili smo vam aktualen pregled vseh davkov in olajšav, ki jih nesmete spregledati.
V nadaljevanju lahko preberete:
Katere vrste najema poznamo v Sloveniji (in zakaj so davčno različne)
Kateri del najemnine se obdavči?
Koliko znaša davek na oddajanje premoženja v najem
Kdaj je treba plačati davek na dodano vrednost (DDV)
Kako delujejo normirani stroški in ali jih je možno kombinirati
V katerih primerih lahko uveljavljate olajšave
Kaj morate nujno urediti, da ne pride do davčnih zapletov
Oddaja nepremičnine – prijetni pasivni zaslužek, vendar z davčnim repom
V kolikor oddajate stanovanje, hišo ali poslovni prostor, ćeli država svoj delež od najmenine. Davki pri oddajanju nepremičnin v Sloveniji so dokaj jasni, a razlike med zasebnim najemom, poslovnim najemom in oddajo preko podjetja lahko povzročijo nekaj zmede.
Vrste najema in zakonske osnove
V Sloveniji imate pri oddaji nepremičnine dve možnosti oddaje:
Oddaja kot fizična oseba (zasebni najem)
To je najpogostejši primer – lastnik odda stanovanje najemniku za bivanje.
Ureja ga:
Zakon o dohodnini (ZDoh-2)
Finančna uprava RS – pravila o oddaji premoženja v najem
V tem primeru se dohodek obdavči kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem.
Oddaja kot poslovna stranka preko podjetja ali s.p.-ja
Če ste lastnik več nepremičnin in jih oddajate, tudi opremljena stanovanja s dodatnimi storitvami, lahko FURS oceni, da gre za poslovno dejavnost. To dejavnost ureja:
Zakon o dohodnini (ZDoh-2)
Zakon o davku na dodano vrednost
Zakon o gospodarskih družbah
V tem primeru se dohodek obdavči kot dohodek iz poslovne dejavnosti (kot normiranci ali po dejanskih dejanskih odhodkih).
Kako visok je davek pri oddaji kot fizična oseba?
Osnovni davek: 25 % od davčne osnove
Pozor: 25 % ne plačate od celotne najemnine, ampak od davčne osnove, ki se že samodejno zniža za priznane stroške.
Kako se izračuna?
FURS avtomatsko prizna 10 % normiranih stroškov, kar pomeni:
Davčna osnova = 90 % prejete najemnine
Davek = 25 % od davčne osnove
Primer:
Najemnina 600 EUR mesečno → letni prihodki: 7.200 EUR
Davčna osnova: 6.480 EUR
Davek: 1.620 EUR na leto
Davek se plačuje na podlagi oddanega obrazca "Napoved za odmero dohodnine od oddajanja premoženja v najem".
Kateri del najemnine se obdavči?
Obdavči se neto najemnina brez obratovalnih stroškov
Pri oddaji nepremičnine v Sloveniji se kot obdavčljivi dohodek šteje zgolj najemnina za uporabo prostora, ne pa stroški, ki bremenijo najemnika.
To pomeni, da se davek NE obračuna od stroškov, kot so:
voda
elektrika
ogrevanje
upravljanje stavbe
razsvetljava in čiščenje skupnih prostorov
smeti
RTV prispevek
internet ali kabelska (če jo plačuje najemnik neposredno)
To je potrjeno v smernicah FURS – stroški, ki nastanejo zaradi uporabe stanovanja (t. i. obratovalni stroški), NISO del najemnine.
Primer:
Najemnina: 600 EUR
Stroški upravnika in energenti: 180 EUR
Obdavči se 600 EUR, ne 780 EUR.
Kateri stroški se lahko odbijejo?
Fizična oseba (zasebni najem):
Na voljo imate dve možnosti:
A) Normirani stroški (samodejno – 10 %)
To pomeni:
FURS avtomatsko prizna 10 % stroškov,
ni vam treba zbirati dokazil,
to velja za večino najemodajalcev.
V tem primeru ne morete uveljavljati dejanskih stroškov.
B) Dejanski stroški (investicijska vlaganja)
Če se odločite za dejanske stroške, lahko uveljavljate:
investicijsko vzdrževanje (menjava oken, strehe, instalacij, talnih oblog),
sanacije in večja popravila,
stroške obnove kopalnice, kuhinje, fasade,
stroške popravila, ki presegajo redno vzdrževanje.
Ti stroški so dovoljeni, ker povečujejo ali ohranjajo uporabno vrednost nepremičnine.
Pozor:
V tem režimu ne smete uveljavljati 10 % normiranih stroškov.
Uveljavljati morate izključno stroške, ki so neposredno povezani z nepremičnino in jo bistveno izboljšujejo.
Katerih stroškov NE smete odbijati?
FURS izrecno določa, da se NE morejo uveljavljati:
redni mesečni obratovalni stroški (voda, elektrika, ogrevanje, internet …),
stroški, ki jih plačuje najemnik,
stroški selitve,
stroški oglaševanja najema,
stroški prevoza ali administracije,
stroški opreme (pohištvo, električne naprave), razen v okviru dejavnosti (s.p.).
Povzetek v enem stavku
Pri zasebnem najemu se obdavči le čista najemnina brez stroškov, uveljavljate pa lahko bodisi 10 % normiranih stroškov ali dejanske investicijske stroške, ne pa rednih obratovalnih stroškov.
Ali lahko kot fizična oseba uveljavljam dodatne olajšave?
Da – vendar le v določenih primerih.
1. Investicijsko vzdrževanje (če ne izberete normiranih stroškov)
Če vodite dejanske stroške, lahko uveljavljate:
sanacije,
zamenjave oken,
obnovo kopalnice,
večja popravila ipd.
Pozor: v tem primeru ne morete uveljavljati 10 % normiranih stroškov.
2. Olajšave pri oddaji preko javnega stanovanjskega sklada (neprofitne najemnine)
V izbranih razpisih občin ali stanovanjskih skladov lahko lastnik prejme davčne ugodnosti, če odda stanovanje po neprofitni najemnini.
Te olajšave se razlikujejo glede na razpis, najpogosteje pa vključujejo:
znižanje osnove,
nižji davek,
subvencije vzdrževanja.
3. Odbitek stroškov upravljanja in zavarovanja
Če oddajate kot dejavnost, lahko uveljavljate širši nabor stroškov (upravljanje, obnova, administracija, amortizacija…).
DDV pri oddajanju nepremičnin
Večina najemov ni obdavčena z DDV.
Kdaj se DDV vseeno obračuna?
DDV se lahko pojavi v dveh primerih:
1. Oddaja poslovnih prostorov podjetjem
Najemodajalec se lahko prostovoljno odloči za obračun 22 % DDV, če je najemnik davčni zavezanec.
2. Oddaja nepremičnin v okviru dejavnosti
Če ste podjetje / s.p. in presežete 50.000 EUR letnega prometa, je vstop v sistem DDV obvezen.
Oddaja preko podjetja ali s.p. – druga pravila, druga davčna slika
Pri normirancih je situacija pogosto zelo ugodna.
Normirani s.p.: 80 % normiranih stroškov
Davčna osnova = 20 % prihodkov
Davčna stopnja = 15 %
Efektivni davek znaša: 3 % prihodkov, če izpolnjujete pogoje normiranca.
Iz tega razloga se lastniki več stanovanj odločajo za poslovni model.
Kaj morate obvezno urediti, da se izognete težavam s FURS?
Obvezna prijava najemne pogodbe
Pogodbo morate prijaviti:
na FURS,
na eDavkih,
najkasneje v 15 dneh od podpisa.
Prijava najemnika na naslov
Prijavite jo na upravni enoti – obvezno po Zakonu o prijavi prebivališča.
Hramba dokazil
FURS lahko kadarkoli preveri:
plačila,
dopise,
pogodbe,
investicije.
Povzetek: Kolikšen bo vaš davek?
Če oddajate nepremičnino kot fizična oseba, se davčna osnova zmanjša tako, da vam FURS prizna 10 % normiranih stroškov. To pomeni, da se davek 25 % obračuna od 90 % prejete najemnine. Efektivno boste torej plačali približno 22,5 % celotne najemnine.
Če nepremičnino oddajate preko s.p.-ja z uporabo normiranih stroškov, se za davčno osnovo upošteva le 20 % vseh prihodkov, od katerih plačate 15 % dohodnine. To pomeni, da je efektivna davčna obremenitev približno 3 % prihodkov, kar je daleč najugodnejša možnost, če izpolnjujete pogoje normiranca.
Pri najemu, kjer se obračunava DDV, gre za posebne primere – predvsem pri oddaji poslovnih prostorov ali oddaji v okviru dejavnosti. Davčna obremenitev je v teh primerih odvisna od izbranega režima, statusa najemnika in vaše odločitve glede vključitve v sistem DDV. Višina efektivne obdavčitve je zato odvisna od konkretnih okoliščin.
Zaključek
Davčna obravnava oddajanja nepremičnin je precej stroga, a logična. Največja napaka, ki jo lastniki delajo, je neprijava najema in nepoznavanje možnosti olajšav. Če oddajate odgovorno, lahko svoj davek optimizirate povsem zakonito – predvsem z izbiro pravega režima (fizična oseba ali dejavnost).
Pogosta vprašanja
Kateri del najemnine je obdavčen?
Obdavčen je samo del najemnine, ki predstavlja plačilo za uporabo nepremičnine. Obratovalni stroški niso del osnove.
Ali se obratovalni stroški štejejo v najemnino?
Ne. Stroški, kot so voda, elektrika, ogrevanje, upravljanje in smeti, so izvzeti iz obdavčljive osnove.
Kako visok je davek pri oddaji kot fizična oseba?
FURS prizna 10 % normiranih stroškov, zato se 25 % davek obračuna od 90 % najemnine.
Ali lahko uveljavljam dejanske stroške?
Da, vendar le investicijska vzdrževanja in večja popravila. V tem primeru ne morete koristiti 10 % normiranih stroškov.
Kdaj se obračuna DDV pri najemu?
DDV se obračuna pri poslovnih najemih, če se najemodajalec odloči za obdavčitev ali če opravlja dejavnost nad 50.000 EUR prometa.
Kako je obdavčena oddaja preko s.p.?
Normiranci imajo 80 % normiranih odhodkov, plačajo 15 % davka od 20 % prihodkov, kar pomeni približno 3 % efektivnega davka.