Ustavno sodišče je odpravilo člen zakona o nepremičninskem posredovanju, ki je nepremičninskim posrednikom v Sloveniji omejeval provizijo na največ 4 odstotkov pogodbene cene oziroma eno mesečno najemnino, je v objavi na Linkedinu zapisal Boštjan Sedmak iz odvetniške pisarne Sedmak. Po večletnem postopku je sodišče razsodilo, da je šlo za prekomeren poseg v svobodno gospodarsko pobudo in pogodbeno avtonomijo, ob tem je ključno, da dokazov, da bi ukrep dejansko izboljšal dostopnost do stanovanj, ni.

“Sodišče EU je v zadevi AEON NEPREMIČNINE in drugi, v kateri smo zastopali stranke poudarilo, da države članice sicer smejo omejevati višino provizij, a le pod pogojem, da je ukrep utemeljen z javnim interesom, sorazmeren in da ne obstajajo milejši ukrepi. Slovenski zakonodajalec teh pogojev ni izpolnil – manjkali so empirični dokazi, da bi ukrep dejansko pomagal potrošnikom ali ranljivim skupinam,” je zapisal Sedmak.

Postopek so leta 2019 sprožile nepremičninske družbe, ki so opozarjale, da omejitve izkrivljajo konkurenco, zmanjšujejo pravno varnost in celo ožajo ponudbo najemnih stanovanj.

“Odločba Ustavnega sodišča jasno nakazuje, da reševanje stanovanjske problematike preko regulacije posredniških provizij ni ustavno dopustno in ni učinkovita pot za izboljšanje razmer na stanovanjskem trgu,” je objavo zaključil odvetnik.

Slovenski nepremičninski posredniki: provizij

Kako je bilo prej?

Pred odločbo Ustavnega sodišča je veljal 5. člen Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr), ki je postavljal naslednje omejitve:

  • pri prodaji nepremičnine: provizija posrednika ni smela presegati 4 % od pogodbene cene (ne glede na to, ali jo je plačal kupec, prodajalec ali oba skupaj);

  • pri najemu: provizija ni smela presegati enega mesečnega najemninine;

  • hkrati je zakon določal tudi ničnostne sankcije – če je bila v pogodbi dogovorjena višja provizija, je bila taka določba nična (pravno neveljavna).

Kakšne provizije imajo naši sosedi?

Na Hrvaškem zakonodaja posrednikom ne postavlja zgornje meje, vendar v praksi agencije običajno zaračunajo 3 odstotke od prodajne cene kupcu in 3 odstotke prodajalcu, skupaj torej do šest odstotkov vrednosti nepremičnine, plus DDV. Pri najemih se posredniška provizija najpogosteje izenači z eno mesečno najemnino, ki jo praviloma plača najemnik.

Tudi v Italiji provizija za nepremičninsko posredovanje ni zakonsko omejena. Posredniki pri prodaji običajno računajo med 2 in 3 odstotki vsaki strani, kar skupaj nanese štiri do šest odstotkov prodajne cene (plus 22 % DDV).Pri najemih se provizija najpogosteje Pri najemih se posredniške provizije gibljejo med 1,5 odstotka in 4 odstotki letne najemnine na vsako stran, vendar je odvisno od dogovora.

V Avstriji po novem velja načelo, da provizijo plača tisti, ki je agenta naročil – v praksi to pomeni, da pri najemih strošek nosi lastnik, ne več najemnik. Namen spremembe je bil razbremeniti najemnike, ki so doslej ob iskanju stanovanja plačevali precejšnje provizije. Pri prodaji nepremičnin ostajajo v veljavi obstoječe meje: največ 3 % + 20 % DDV od prodajne cene na vsako stran (pri nižjih vrednostih do 36.336 evrov do 4 % + DDV).

Pogosta vprašanja

Ali so provizije v Sloveniji še omejene?

Ne, omejitev 4 % oziroma ene najemnine je Ustavno sodišče razveljavilo.