Redno zaposleni, zaposleni za določen čas, samozaposleni in podjetniki imajo pri vlogi stanovanjskega kredita različne izhodiščne pogoje. V članku razkrivamo, kako slovenske banke izračunajo prihodke, katere dokumente zahtevajo in kako se upoštevajo življenjski stroški za partnerja in otroke.

V nadaljevanju lahko preberete:

  • Kako Banka Slovenije določa merila za kreditno sposobnost.

  • Prihodki, ki se upoštevajo

  • Kako se razlikuje obravnava: redno zaposleni, zaposleni za določen čas, samozaposleni in podjetja.

  • Kako banke ocenjujejo prihodke in dokumentacijo.

  • Kako se pri izračunu upoštevajo življenjski stroški za partnerja in otroke.

  • Zaključek

Regulativni okvir v Sloveniji

Regulatorni okvir za kreditiranje fizičnih oseb v Sloveniji vključuje določila o »kreditni sposobnosti«. Banka Slovenije je kot makrobonitetni nadzornik že leta 2019 uvedla ukrepe za stanovanjska posojila, z namenom omejitve prekomernega zadolževanja. S Sklepom o makrobonitetnih omejitvah kreditiranja prebivalstva je Banka Slovenije določila, da mora kreditojemalcu po plačilu vseh kreditnih obveznosti vsak mesec ostati najmanj znesek minimalne kreditne sposobnosti, določene kot minimalni življenjski stroški povečani za morebitne vzdrževane družinske člane. Od 1. julija 2023 znaša ta spodnja meja 745 €. Poleg tega je določena omejitev razmerja med letnim stroškom servisiranja dolga in letnim neto dohodkom kreditojemalca (DSTI) v višini 50 %.
Vir: bsi.si

Banke morajo pri oceni kreditne sposobnosti upoštevati vse redne mesečne dohodke, obstoječe obveznosti za kreditne/lizinge ter zagotoviti, da po novem obroku ostanejo sredstva za življenje. Banke morajo preverjati tudi trajnost in stabilnost prihodkov s preverjanjem delodajalca in bonitetno zgodovino stranke prek SISBON-a.

Prihodki, ki se upoštevajo

Za oceno kreditne sposobnosti banke v Sloveniji upoštevajo prilive na transakcijski račun v obdobju zadnjih 12 mesecev. Tako predstavlja osnovo za izračun kreditne sposobnosti višina povprečnih rednih mesečnih prilivov na osebni transakcijski račun v obdobju zadnjih 12 mesecev, pri čemer se za redni mesečni priliv štejejo dohodek iz delovnega razmerja, dohodki iz dejavnosti, pokojnine, prejemki od oddaje nepremičnin, finančnih investicij in drugih virov, z izjemo enkratnih in občasnih prejemkov.

Zato enkratni bonusi, jubilejne nagrade ali izredni dodatki običajno niso predmet ustreznega upoštevanja.

Dejavnost / panoga podjetja

Banke ocenjujejo tudi dejavnost podjetja. Panoge z nestabilnimi prihodki (npr. umetnost, gostinstvo, gradbeništvo, taksi storitve, IT start-upi brez pogodb) veljajo za bolj tvegane.

Nasprotno pa stabilne storitvene dejavnosti (računovodstvo, svetovanje, zdravstvo, inženiring) pogosto dobijo višjo oceno zanesljivosti.

Če ima s.p. več rednih poslovnih strank ali pogodbe za stalno sodelovanje, to pozitivno vpliva na boniteto.

Kako banke ocenjujejo različne kategorije kreditojemalcev

Zaposleni za nedoločen čas

Pri redno zaposlenih banke običajno zahtevajo:

  • pogodbo za nedoločen čas (če je možno),

  • povprečno neto plačo iz zadnjih 12 mesecev,

  • izplačilo dodatkov (malice, regres) in druge redne prilive.

Banke preverijo, ali po vseh obveznostih in morebitnem obroku kredita ostane vsaj minimalni znesek za življenje (745 € + morebitni dodatki za vzdrževane člane).


Za redno zaposlenega je dokumentacija običajno najbolj jasna in banka vidi manj tvegano situacijo.

Zaposleni za določen čas

Za zaposlene za določen čas banke pogosto zahtevajo:

  • da je pogodba že trajala vsaj določeno obdobje (npr. 12 mesecev),

  • da obstaja realna možnost podaljšanja ali pretvorbe v pogodbo za nedoločen čas,

  • da je neto plača zadostna in stabilna.

V primerjavi z redno zaposlenim je banka bolj previdna zaradi pogodbenega razmerja. Če pogodba poteče kmalu ali podaljšanje pogodbe ni zagotovljeno, lahko banka zahteva dodatno zavarovanje ali večji lastni vložek.

Samozaposleni (s.p.)

Samozaposleni se obravnavajo različno glede na status: normiran ali nenormiran s.p.. Pri obeh je minimalna doba samozaposlitve najmanj 24 mesecev brez prekinitva.

  • Nenormirani s.p.: poslovanje najmanj 2 leti, zahteva vpogled v bilanco, izkaz poslovnega izida zaradi pregleda stabilnosti poslovanja, povprečne mesečne prihodke iz zadnjih 12 mesecev, prilive na transakcijski račun.

Prednost: dejanski dobiček je dokazljiv.
Slabost: višja davčna obremenitev zmanjšuje razpoložljivi neto dohodek.

  • Normirani s.p.: ker je davčni sistem pavšalen (80 % ali 40 % odhodkov), je davčna osnova pogosto nizka, kar banka razume kot višje tveganje, poslovanje najmanj 2 leti. Zato banka zahteva potrdilo FURS, dokazila o prilivih, lahko tudi dodatnega poroka ali večji polog lastnega kapitala.

Banke pogosto uporabljajo formulo: Davčna osnova / 12 mesecev = neto dohodek za kreditno oceno.

Za vse samozaposlene velja, da mora po obroku kredita ostati vsaj minimalni znesek za življenje.

Okvirni primer izračuna - normirani s.p.

Poslovali ste vsaj dve leti, imate letne prihodke 48.000 €, odhodkov ni posebej odkazano (normirani) in davčna osnova znaša recimo 9.600 €. Banka bo pri izračunu upoštevala povprečni mesečni priliv (≈ 800 €) kot ena komponenta, a bo prilagodila “razpoložljive” prihodke glede na vaše obveznosti, morebitne obroke za druge kredite, in potem od tega odštela znesek minimalnih življenjskih stroškov (745 € + dodatki za družinske člane) – če po odplačilu novega obroka ostane vsaj ta znesek, banka lahko odobri kredit.

Poleg tega banka upošteva delež obveznosti (npr. da letni strošek za odplačevanje vseh kreditov in lizingov ne sme presegati določene % letnih prihodkov – recimo do 50 % po izračunu).

Podjetja (lastniki / direktorji d.o.o.-jev)

Če gre za lastnike ali direktorje d.o.o.-jev, banke upoštevajo:

  • čas poslovanja podjetja (najmanj 2–3 leta),

  • izplačana plača in/ali dividende,

  • stabilnost podjetja,

  • jasno ločene osebne in poslovne finance,

  • bilanca podjetja, davčni obračun, zgodovina prilivov.

Če podjetje posluje nestabilno ali je mlado, banka lahko zahteva dodatno zavarovanje (hipoteka, zastava deleža) ali višji lastni vložek.

Izračun življenjskih stroškov za posameznike, partnerje in otroke

Po smernicah Banke Slovenije mora kreditojemalcu po plačilu vseh obveznosti ostati najmanj 745 €.

Za družine se ta znesek poveča za:

  • 286,08 € za vsakega vzdrževanega otroka (če sta oba starša zaposlena),

  • 373,36 € na otroka (če gre za enostarševsko družino),

  • dodatni znesek za vzdrževanega partnerja (banke individualno določajo, običajno med 200–300 €).

Primer izračuna

Družina z dvema otrokoma in enim vzdrževanim partnerjem potrebuje minimalno:
745 € + (2 × 286 €) + 250 € = 1.567 € mesečno razpoložljivega dohodka po plačilu kredita.

Zaključek

Slovenske banke ocenjujejo kreditno sposobnost individualno glede na vir dohodkov in stabilnost poslovanja.

  • Redno zaposleni najugodnejše pogoje za pridobitev stanovanjskega kredita.

  • Zaposleni za določen čas morajo dokazati nadaljevanje zaposlitve.

  • Samozaposleni in podjetja potrebujejo več dokazil o prihodkih, najmanj dve leti stabilnega poslovanja in pogosto višji polog.

  • Panoga dejavnosti v kateri ste zaposleni pomembno vpliva na tveganje – stabilne panoge pridejo lažje do kredita.

  • Družine z otroki imajo višje minimalne življenjske stroške, kar zmanjša višino oboka za kredit in tako kreditno sposobnost.

Pogosta vprašanja

Kako banke v Sloveniji izračunajo kreditno sposobnost?

Upoštevajo vse redne prihodke, obstoječe obveznosti in bonitetno oceno SISBON. Po plačilu kredita mora ostati vsaj 745 € za življenjske stroške.

Kaj kaj je DSTI in kaj pomeni?

DSTI je kratica Debt service-to-income in pomeni razmerje med mesečnimi obveznostmi in dohodkom. Skupni obroki ne smejo presegati 50 % mesečnega neto dohodka.

Kako dolgo mora s.p. poslovati za odobritev kredita?

Večina bank zahteva vsaj 24 mesecev neprekinjenega poslovanja, izjema so normiranci z dodatnimi zavarovanji.

Kako se pri izračunu upoštevajo partner in otroci?

Za vsakega otroka se doda 286 €, za vzdrževanega partnerja okoli 200–300 €, odvisno od politike banke.

Kakšna je razlika med redno zaposlenimi in samozaposlenimi pri presoji?

Redno zaposleni z nedoločenim delovnim razmerjem imajo stabilnejši status, medtem ko samozaposleni potrebujejo dokazila o prihodkih in daljše obdobje poslovanja.

Ali banke gledajo panogo podjetja ali dejavnost s.p.-ja?

Da. Panoge z nestabilnimi prihodki (gostinstvo, sezonske storitve) so bolj tvegane kot stabilne dejavnosti (inženiring, zdravstvo, računovodstvo).